임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 퇴거를 하면, 종전에 취득하였던 대항력 및
우선변제권이 상실됩니다. 임차권등기명령을 신청하게 되면 법원의 집행명령에 따른 임차권을 등기부
등본에 등기를 할 수 있게 되고 이로인해 임차인은 기존의 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게
이사할 수 있게 됩니다.
그런데, 이것이 이루어지게 되면 임대인으로서는 그 주택을 기초로 새로운 임차인을 구하기도 어렵게 되고,
돈을 내주기 위해 대출도 받기 어렵게 되어 매우 어려운 상황으로 몰리게 됩니다.
즉 단순히 기존의 대항력이나 우선변제권을 유지하는 것을 넘어서 임차인에게 막강한 협상의 도구가 되고
있는 것입니다. 이럴 경우, 임대인은 적극적으로 법무법인 등을 통해 대출을 알아보거나 도움을 받아 순간적인
어려움을 피할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.
02
빨리 본안 소송을 제기하는 것이 시간을 아끼는 정답
임대인이 임차보증금을 적기에 돌려주지 못하고 있는 이유는 보통 자금이 부족하고, 새롭게 임차인을 구하기도
어려운 상황에서 임차권등기명령이 등기부에 기입 되어 있어 자금 융통을 하기도 어렵기 때문입니다.
물론, 경우에 따라서는 전세사기의 경우처럼 애당초 깡통인 물건도 있습니다.
상황이 이럼에도 불구하고, 임차인들은 단순히 지급명령신청을 하는 경우가 많이 있습니다.
지급명령신청의 경우, 상대방이 이의를 하게 되면 본안으로 다시 소송이 진행되어야 하므로 사실상 불필요하게
시간만을 낭비하는 경우가 많이 있습니다. 요즘 본안 사건으로 진행이 되더라도 임차보증금 반환사건의 경우
법원에서 상당히 빠르게 재판이 진행되므로 처음부터 본안소송을 바로 제기하는 것이 시간을 아끼는
방법이 되고 있습니다.
반면, 임대인으로서는 위와 같이 임대차보증금을 지급해달라는 임차인에 대응하여 최대한 여유를 확보하면
후순위의 임차인을 새롭게 구하는 것이 핵심이므로 진행되는 소송의 절차를 최대한 늦추기 위한 다양한 전략을
구사하면서 임차인을 구하는 다양한 방법을 강구해야 하겠습니다.
03
명도소송을 하기 위한 첫 번째 절차, 점유이전금지 가처분
임대인의 입장에서 발생하는 가장 큰 문제는 임차인이 새로운 집을 구할 돈이 부족해서 또는 상가의 경우
영업이 제대로 되지 않아 경제적 어려움으로 인해 건물을 비워주지 않는 경우라 하겠습니다.
요즘에 상담하는 내용을 보면 특히 개인 사업자들의 상가권리금의 회수가 어려워서 명도를 거부하고 있는
경우가 많이 발생하고 있습니다.
이렇게 기존 임차인의 이사가 어려우면 이 때는 명도소송을 피할 수 없습니다.
이를 위해 되도록 명도소송의 본안 소송을 제기하기 전에 점유이전금지 가처분을 신청하여 집행하는 것이
중요해 보입니다. 이의 법률적 효과는 본안소송 중에 점유를 변경하더라도 당사자를 항정하는 것인데,
사실 이를 넘어서 상대방에게 점유이전금지 가처분을 집행하는 과정에서 상당한 압박이 이루어져서
이사를 촉진하는 효과가 발생하기 때문입니다.
04
부당이득반환청구도 같이 할 것
만약, 건물임차인이 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속
점유·사용한다면, 그 기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임상당액을 부당이득의 반환을 구하는 것도 중요합니다.
또한, 확실한 승소를 하여 발생한 비용들을 임차인에게 청구하는 것이 필요합니다.
따라서, 명도소송을 제기하는 경우 이러한 부당이득반환청구까지 같이 하는게 좋을 것으로 보입니다.
만약, 전세의 경우라면 되도록 임대보증금을 마련하여 공탁까지 한 다음 임차인을 압박할 수도 있습니다.
이 때, “차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을
수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로,
건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다.”라고 대법원에서 판결한 바가
있으므로 건물의 경우라면 부지 부분의 차임도 넣어야 합니다.
가뜩이나 경제가 어려운데, 이제 임대차기간이 2+2년치 분으로 늘린 것에 대한 청구서가 돌아오고 있습니다.
상당한 임대보증금의 증가가 예상되고 있습니다. 지금 계약하면 또 4년이 묶이기 때문에 임대인으로서는 당연히
보증금을 증액하는 것이 당연해 보입니다. 부동산의 정책을 법으로 입안할 때 우리나라와 같은 수급불균형이
발생하기 쉬운 서울과 인근 지역에 미치는 효과를 고려하여 세심한 결정이 필요해 보입니다.
최적의 솔루션을 제시합니다.
베테랑로이어가 항상 함께 하겠습니다.
