부동산 개발과 자문
우리나라에서 부동산을 개발하는데 있어서 가장 중요한 것은 토지 확보와 금융의 준비라 하는데 이견이 없어 보입니다.
사실상 좋은 땅만 확보가 된다면 사업의 성공은 보장되는 것이라 해도 과언이 아닙니다.
그런 연유로 과거에는 속칭 땅작업에 많은 노력을 기울였고, 실제로 작업을 통해 부동산 개발을 위한
땅을 확보할 수 있기도 하였습니다.
그러나, 최근에 와서 지주들의 권리의식이 강화되고 부동산에 대한 정보가
일반화되면서 더 이상 과거의 땅작업 방식만으로는 현실적으로 부동산 개발이 가능하지 않게 된지 오래입니다.
이제는 과거의 방식이 적용되지 않는 시대가 되었고, 건축비용의 기하급수적 상승으로 인해 부동산 사업에서
수지를 맞추기도 어렵게 되었습니다. 무작정 짓기만 하면 팔리는 시대가 가버린 것입니다.
그러다보니, 주먹구구식의 부동산 개발이 아니라 처음부터 전문변호사들의 도움을 받아 법적으로 구조를 잘 정리해서
사업을 진행해야만 하는 새로운 시대가 도래한 것입니다.
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우리 부동산 개발 절차는 결국 그 근거법을 무엇으로 잡느냐와 밀접한 관계가 있습니다.
예를 들어, 재개발이나 재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법을 기본 법으로 하므로 이 법률에 적합한 방식으로
사업구조를 만들어야 하고, 가로주택사업이나 소규모재건축을 하기 위해서는 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법을
기초로 사업구조를 만들어야 합니다. 그리고, 리모델링 사업을 하거나 상가재건축을 하기 위해서는 주택법을
기초로 해야 합니다.
따라서, 어떤 사업지를 어떻게 요리해서 부동산 개발사업을 진행해야 할 것인가의 문제는 얼마나 관련 법률을 정확하게
이해하고 이를 토대로 사업구조 및 금융구조를 잘 만들었느냐의 문제로 요약이 될 수 있다 할 것입니다.
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대표적인 부동산 개발의 모델을 개관해보면,
01 ) 도시및주거환경정비법에 의해 이루어지는 재건축, 재개발과 같은 정비사업이 있고, 이들은 사업시행자에 따라
조합방식, 신탁방식, 공공방식, 공동시행자 방식 등이 있습니다. 최근에 신탁방식 중 대행자 방식보다 시행방식이
보다 더 각광을 받고 있으며, 신탁사들에게는 일부 도시들의 경우 정비계획에 관여할 수 있는 권한까지 주어지면서
신속한 사업진행으로 상당히 선호되고 있습니다.
02 ) 그 외에 도시및주거환경정비법의 상당 규정을 준용받으면서 진행되는 빈집 및 소규모 개발에 관한 특례법의
적용을 받는 가로주택정비사업이나 소규모재건축의 경우 신속한 사업진행으로 많은 관심을 받고 있습니다.
03 ) 또한, 서울의 경우 역세권 활성화사업으로 교통이 편리한 지역에서 개발에 인센티브를 많이 부여하여 사업의 진행을
독려하고 있고, 기존 수지타산 문제로 사업진행이 어려웠던 낙후지역에 대해 모아타운이 가능해짐에 따라 역시
부동산 개발사업이 많이 이루어지고 있습니다.
04 ) 도시개발사업은 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는
단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업인데, 이 경우 조합방식으로 운영하거나 별개의 법인 방식으로도
운영이 가능합니다.
05 ) 그리고, 지역주택조합 사업이나 리모델링 주택조합, 직장 주택조합과 같이 주택법에 근거하여 이루어지는
사업들을 많이 있습니다. 지역주택조합의 경우 최근에 선호도가 떨어지는 하였으나, 도시개발구역에서
지구단위계획을 받아 진행하는 경우 괜찮은 사업으로 평가를 받고 있습니다. 리모델링 조합 역시 재건축보다 선호도가
떨어지지만 일부 지역의 경우 사업성이 뛰어나고 신속성까지 있으므로 장점이 될 수도 있습니다.
06 ) 직접적인 사업진행이 어려운 경우에는 토지의 분할판매를 통한 사업 방식 역시 필요한 경우가 있습니다.
그 외에도 특히, 서울의 경우 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고,
신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획주택공급을 독려하기 위한 신속통합기획과 같이 사업속도를 높여주고
제도도 활용할 필요가 있습니다.
이처럼 다양한 사업모델로서 선택지가 사업주체들을 기다리고 있으므로, 각자의 상황에 맞는
사업모델을 선택하는 것은 매우 중요해보입니다.
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우수한 변호사들과 하이브리드형의 사업모델이 필요한 시점입니다.
과거 정비사업만으로 해결하려던 사업방식이 이제는 토지 확보의 어려움과 큰 돈(자금) 확보의 어려움을 피하기 위해
일반 사업의 실질을 갖추는 경우도 있고, 일반 개발사업의 토지확보를 위한 툴(방안)로서 정비사업이
활용되기도 하는 등 이제는 바야흐로 하이브리드형 개발이 대세가 되고 있습니다.
결국, 법률적으로 더욱 복잡해졌고, 관계자들의 이해관계를 정확히 계약으로 바인딩을 해야만 사업의 안정화와
PF자금의 운용이 가능해지게 되었습니다. 결국, 실무로 탄탄히 경험이 쌓여진 변호사들과 작업을 진행해야만
한다는 것입니다. 저희 법무법인은 다수의 실무형 변호사들이 중심이 되어
고객들의 니즈를 정확히 해결해 드리고 있습니다.
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