1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 각 부분은 '소유권의 목적'으로
할 수 있습니다. 이 때 건물은 전유부분과 공용부분으로 구별이 되는데, '전유부분(專有部分)'이란 구분소유권의
목적인 건물부분을 말하고, '공용부분(共用部分)'이란 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 법에서
공용부분으로 정해진 부속 건물을 말합니다. 위와 같은 요건을 충족하는 경우 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한
법률(집합건물법)’이 적용될 수 있습니다. 이는 동 법이 규정하고 있는 여러 가지 법적 권리와 효과를 주게 되므로
매우 의미가 있게 됩니다. 아파트나 상가와 같은 집합건물은 여러 사람들의 이해관계가 개입되므로 다양한 법적분쟁이
발생하기 마련입니다.
저희 법무법인은 집합건물의 분양, 운영, 재개발 과정에서 다수의 프로젝트를 진행하여 왔고,
풍부한 실무경험을 토대로 의뢰인들이 만족할만한 솔루션을 제시해왔습니다.
한번만 직접 만나서 상담을 해보면 그 차이점을 발견하실 수 있습니다.
02
집합건물의 분양과정에서 법률분쟁
집합건물법은, 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을
받을 자에게 주어야 한다고 규정하고 있습니다. 이 서류는 수분양자들이 향후 건물의 운영방안과 소유관계를 알 수
있도록 규정하고 있는 매우 중요한 서류입니다. 그리고, 건축물의 분양에 관한 법률은 분양계약서에 포함되어야 할
내용을 정하고 있고, 이를 위반할 경우 형사처벌을 과하고 있는데, 그 중 집합건물법에서 정하고 있는 공정증서로서
규약에 상응하는 것에 대한 설명 및 확인부분을 분양계약서에 기재하도록 되어 있습니다. 분양계약을 하면서 위와 같이
중요한 공증증서로써 규약에 상응한 것을 교부하도록 강제하기 위함입니다.
그러나, 집합건물의 분양과정은 해당
부동산을 분양하는 업체의 입장에서 모든 것을 법대로 다 준수하기 어려운 유혹이 있는 것이 사실이고, 어느 정도는
그 항변이 설득력도 있습니다. 하지만, 과장된 설명이나 사실과 다른 설명은 사기분양이 될 수도 있으므로 주의가
필요하고, 집합건물을 분양받는 사람들의 입장에서는 분양계약을 체결하기 전에 이루어지는
설명들을 증거화해서 갖고 있는 것이 필요합니다.
03
집합건물의 관리 및 운영에서의 법적분쟁
집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에
관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다. 이 단체는 모든 구분소유자들의 공동이익을 위해
행동해야 하는 의무가 있습니다. 집합건물법 제38조 제2항은 “관리단 집회의 의결권은 서면이나 전자적 방법으로
또는 대리인을 통하여 행사할 수 있도록” 규정하고 있는 바, 상당수의 집합건물에서 전자투표로 관리단 집회가
이루어지고 있는 것으로 보입니다. 특히 공용부분의 변경은 관리단집회의 의결이 필요한데, 이를 소홀히 한 경우
법적 분쟁으로 바로 이어지게 됩니다.
“집합건물법 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의
결의로써 결정한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.”
04
집합건물의 재건축에서의 법적 분쟁
집합건물이 오래되어 더 이상 사용하기 어렵게 되면, 집합건물법 제47조에서 정하고 있는 내용의 재건축결의를 하여
재건축을 하게 됩니다. “집합건물법 제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나
일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이
드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여
현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의
대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을
미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 재건축 결의는
구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의에 따른다. <개정 2023. 3. 28.>
③ 재건축을 결의할 때에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다.
1. 새 건물의 설계 개요
2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
3. 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항”
재건축동의의 적법성에 대해서는 다양한 법적 문제가 발생하고, 재건축동의 이후에 이루어지는 매도청구 역시
상당히 격렬한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다. 이 과정에서 재건축조합과 비대위 사이의 분쟁이 발생하기 쉽고
경험많는 변호사의 도움이 절실히 필요하게 됩니다.
이상에서 보는 바와 같이 집합건물은 그 태생부터 관리운영 및 노후되어 재건축될 때까지 일련의 사이클을 걸치면서
다양한 법적 분쟁이 발생하기 마련입니다. 이와 관련하여 정비사업전문관리업체, 또는 PM업체가 업무를 주관하는
경우라 할지라도, 법적 이슈에 대해서는 경험많은 변호사들의 도움을 받는 것이 중요해보입니다.
저희 법무법인은 국내최고 수준의 법적 자문을 수행하기 위해 끊임없는 노력과 연구 개발에 매진해오고 있습니다.
최적의 솔루션을 제시합니다.
베테랑로이어가 항상 함께 하겠습니다.
