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[ 박관우 변호사의 부동산 인사이트 ]

요즘은 좀 수가 줄어들기는 했지만, 부동산 매매에서 과거부터 유명한 기획부동산이라는 회사들이 있습니다. 

한때 전원주택이 각광을 받으면서 단지형 개발이 유행하였고, 신도시나 새로운 도로 및 철도의 개설, 대기업의 이전 등으로 인한 특수 발생의 사유로 기획부동산이 많이 활동을 하게 되었습니다. 

물론, 최근 부동산의 침체기로 인해 이런 기획부동산이 새롭게 사업을 시작하는 경우보다는 이제 와서 피해의 발생을 인식하고 이에 대한 대비책을 서두르는 경우가 많습니다.

기획부동산이 무엇인지 정의 내리기는 어렵지만 대강의 행태를 요약해 보면, 

① 개발 불가능한 토지(임야) 또는 가치가 없는 토지를 대상으로, 

② SNS, 인터넷 블로그, 인터넷 카페나 다단계 방식 등으로 판매를 하며, 

③ 1개의 토지를 수십, 수백 명에게 지분으로 나누어 등기를 하는 방식으로, 

④ 매수가에 비해 고액으로 부동산을 판매하여 폭리를 얻는 업자입니다.

보통 기획부동산에 투자할 때 대부분 50평~200평 규모의 지분으로 쪼개 이루어지고 건당 1000만~5000만 원의 비교적 소규모 단위로 거래가 이루어지는데, 이를 3~4개씩 구입하는 경우도 있습니다. 

기획부동산은 토지를 분양할 때, 향후 토지의 가치에 대해 장밋빛 전망을 제시하면서 주로 주부, 노인 등 사회적 경험이 부족한 사람들을 대상으로 계약을 유도하고 있습니다.

최근에는 외국인들도 많이 투자를 하고 있는 상황입니다.

기획부동산으로 인해 피해를 입었다면, 이 업체들을 상대로 사기죄로 형사고소를 진행하는 경우가 많은데, 실제에서는 고소가 성과를 내기는 어려운 여러 이유가 있습니다. 

실제 현장에서 쟁점이 되는 기망 관련 부분을 정리해 보면, 기획부동산 업체와의 법적분쟁이 얼마나 어려운 일인지 감이 잡힐 수 있을 것입니다.



개발 불가능하거나 가치가 없는 토지인지가 쟁점

우리 법원은 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 합니다.

그런데, 실제에서 이 부분은 입증하기 매우 어려운 부분입니다. 

토지의 가치는 시기와 주변 정황, 경제 환경에 따라 다양한 가치평가가 가능한데, 업체에서 제시하는 토지의 가치를 반박하여 허위임을 입증하는 것은 실무상 매우 어렵기 때문입니다. 

특히 매매가가 비교적 소액으로 구성이 되어 있으므로 가격 대비 토지 가치의 허구성을 입증하는 것은 어렵습니다.

최근에는 실제로도 가치가 있는 토지를 판매하는 경우가 많이 있으므로 이를 실제로 좋은 물건을 판매하는 업체와의 구별 역시 어려운 점이 있습니다. 

그러다 보니, 수사를 담당하는 경찰관 역시 명백한 확증이 없으면 무혐의로 많이 처리하고 있는 것으로 보입니다.

실제 사례로는 부동산 관련 업체가 지방자치단체의 특정 용역보고서만을 근거로 확정되지도 않은 개발계획이 마치 확정된 것처럼 허위 또는 과장된 정보를 제공하여 매수인들과 토지매매계약을 체결한 경우 사기죄가 성립한다고 한 바가 있습니다.

다행히 기획부동산을 매수하여 손해까지 발생해야 사기죄가 성립하는 것은 아닌데, 법원은 “사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며, 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니한다”고 하였습니다.

그리고, 분할등기가 되지 않고 지분등기 상태에 있다는 것만으로는 기망행위에 해당되지는 않습니다. 

물론, 이러한 상태로 인해 재산권 행사에는 상당한 어려움이 예상됩니다.

기획부동산에서 판매한 물건들은 보통 전체 토지의 몇분의 몇을 지분으로 취득하게 됩니다. 

물론, 도면을 통해 구분소유적 공유관계를 구축함으로써 개발행위까지 가능한 경우도 있지만 애당초 분할등기가 이루어진 토지에 비해 근저당권의 설정 등 권리행사상 어려움이 있는 것은 사실입니다. 

또한, 등기부 자체가 매우 복잡하게 되어 있어 제3자에게 전매할 때 매수자를 고르기도 어렵습니다.

하지만, 기획부동산 업체들이 부동산을 매매하면서 도면과 부동산 등기부를 보여주면서 해당 매수 부분을 도면에 확인해 주는 방식으로 이루어지는 경우, 지분 등기만을 이유로 사기를 주장하기는 매우 어려운 일입니다.

지금까지 내용에도 불구하고 오해가 없어야 할 점은, 토지를 개발하여 판매하는 업체들이 전부 문제가 있는 것은 아닙니다. 

선의의 업체들이 피해를 입어서는 안되기 때문입니다. 하지만, 이 영역에서도 일부 업체들이 매수인들을 기망하여 고리로 불량 물건들을 팔아 피해를 야기하기 때문에 끊임없이 문제가 발생하여 왔습니다. 

청주 부동산 변호사들이 파악한 바로는 전국적으로 이 문제가 발생하여 왔으며, 실질적인 피해회복이 원활하지 않다는 점입니다. 

부동산 전문가들과 충분한 상담을 하여 자신의 사례에 맞는 권리를 주장하는 것이 필요해 보이는 시점입니다.

출처 : 로리더(기획부동산 사기 무엇이 문제인가···부동산 전문 변호사 < 강남제일 변호사들의 인사이트 < 칼럼 < 법조라운지 < 기사본문 - 로리더)