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부동산을 거래하는 과정에서, 아직 본격적으로 개발이 되지 않은 토지를 사는 경우가 종종 있습니다. 

이때 토지를 구매하는 매수인 입장에서는 당연히 향후 정상적으로 개발행위허가를 받고 원하는 방식으로 토지를 개발하여 높은 수익을 얻고자 할 것입니다.

그런데 매수인의 생각과는 다르게, 개발행위허가에 문제가 발생하는 거래가 있습니다.

이중 가장 많이 발생하는 유형은, 나중에 개발행위허가를 받을 계획으로 매수했는데 희망하는 개발행위허가를 받지 못하는 경우입니다.

매수인이 부동산 매매계약을 체결하면서 향후 소유권을 취득하고 나면 개발행위허가를 받으려고 계획하였고, 거래하면서 매도인이나 중개사에게도 개발행위허가를 받는 데 문제가 없는지 확인하고 안심하라는 말까지 듣고 거래를 했는데, 

정작 나중에 개발행위허가를 신청해 보니 어떠한 이유로 매수인이 희망하는 개발행위허가가 나올 수 없는 부동산임을 알게 된 것입니다.

이런 경우 대부분의 사람들은 당연히 부동산 사기에 해당한다고 생각해, 매도인이나 중개사에 대한 민·형사상 조치를 취하면 권리를 구제받을 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 실제로 수사나 소송 절차에 들어가게 되면, 

생각보다 많은 경우에 위와 같은 사례가 부동산 사기에 해당하지 않고, 

그 결과 모든 손해는 매수인이 감당해야 되는 경우가 있습니다.

대표적으로 매수인의 주장이 인정되지 않는 이유는 ‘개발행위허가에 관한 내용이 매매계약에 포함되지 않았다’는 점입니다.

이런 말을 들으면 ‘개발행위허가를 받으려고 부동산을 매매했는데 매매계약에 포함되지 않는다니 무슨 말이냐’라고 반문하실 수 있겠지만, 

잘 생각해보시면 ‘부동산 매매계약’은 ‘부동산이라는 물건’을 거래하는 계약이지, ‘그 부동산에서 수익사업이나 개발행위를 할 권리’를 거래하는 계약이 아닙니다.


예를 들어 아파트 매매계약을 생각해 보면, 아파트의 위치, 층, 평수, 매매대금 등이 중요한 계약의 요소이지, 통상적으로 매수인이 아파트를 매수한 뒤에 거주할지, 월세를 놓을지, 전세를 놓을지를 매매계약에서 정하지는 않습니다.

개발행위허가에 관한 내용이 매매계약에 포함돼야

여기에 대해서 다시 매수인은 ‘개발행위허가를 받아야 하는 부동산을 거래하는 것이기 때문에 당연히 개발행위허가 문제가 계약에 포함된 것이 아니냐’라고 생각할 수 있겠지만, 법은 이런 문제에 있어서 쉽게 ‘당연히’라고 인정해주지 않습니다. 

매수인이 그런 생각을 하고 계약을 체결했더라도, 그건 매수인의 사정일 뿐이라는 것이죠.

이런 사건에 관하여 사기죄를 인정하지 않은 판례의 문구를 살펴보면, 

“매매계약서 어디에도 이 사건 각 토지에 관한 개발행위허가가 가능함을 보증한다거나 이 사건 각 토지에 관한 개발행위허가가 이루어지지 않을 경우 매매계약을 해제 또는 해지한다는 내용은 기재되어 있지 않다”라고 합니다. 

즉, 위와 같은 내용이 ‘매매계약서’에 명시될 정도가 되어야 개발행위허가에 대한 문제가 매매계약의 내용에 포함된다고 볼 수 있다는 것이죠.

따라서 이처럼 계약서를 명확하게 잘 작성하거나, 적어도 그 내용을 다른 증거로 증명할 수 있는 경우라야 매도인이 사기죄를 저질렀다고 주장하여 처벌을 받게 하거나 매매계약을 해제하고 매매대금을 반환해달라는 등의 법률적인 주장이 가능한 것입니다.

이러한 점을 잘 숙지해 나중에 예상하지 못한 손해를 입지 않도록 계약서를 잘 작성해야 합니다.

만약 이미 잘못된 계약을 체결해서 곤란한 상황에 처한 경우에는, 

조속히 전문가인 변호사에게 상담을 받아 향후 어떻게 기존 증거를 정리하고 필요한 증거를 수집할지, 

민·형사상 법적 조치를 어떻게 진행해야 할지 등에 대한 법률적 도움을 꼭 받으시기 바랍니다.

출처 : 로리더(개발행위 허가 관련 부동산 사기···부동산·형사 전문변호사 < 강남제일 변호사들의 인사이트 < 칼럼 < 법조라운지 < 기사본문 - 로리더)