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많은 분들이 투자 대상으로 또는 거주 대상으로 부동산에 관한 계약을 하고 있지만, 정작 중요한 부동산 제도인 부동산신탁에 대해 정확히 알지 못해 손해를 보는 사건들이 다수 발생하고 있습니다.

최근 청주 부동산 변호사들 사이에서도 이와 관련한 상담 신청을 상당히 많이 받고 있기에 오늘은 신탁부동산에 대해 설명하고자 합니다. 

특히 부동산과 관련해 이루어지는 사기행위에서 신탁부동산 사기는 잘 접해보지 않았을 수 있는데, 

이는 신탁이라는 제도적 특성을 알아야만 정확히 이해할 수 있는 것입니다. 

따라서, 오늘은 먼저 제일 기초적인 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 해 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것입니다. 

예를 들어, 내 소유 부동산의 명의를 신탁회사로 소유권 이전을 해 신탁사가 이 부동산을 관리하면서 개발도 하고 또는 이 부동산을 활용하여 다른 전문가로 하여금 목적 사업을 하면서 관리를 시키는 것을 의미합니다.

그런데, 이 신탁이라는 법률관계를 정확히 알지 못해 최근 언론에서 전세사기와 상당히 결부되어 있는 ‘신탁부동산 사기’ 피해 사례들이 나오고 있습니다.

1. 신탁부동산의 소유권은 신탁사에게 있음

부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권은 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 그 결과, 신탁회사는 위탁자인 소유주와의 관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것입니다.

이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자인 신탁회사는 대내외적으로 신탁재산인 부동산에 대한 관리권을 갖는 것이 됩니다. 물론, 신탁회사는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담하게 됩니다.

2. 신탁원부를 제대로 확인하지 않으면 사기 당할 수 있음

신탁사에게 신탁이 된 부동산에 대해 임대차계약 등의 법률관계를 맺고자 한다면 상당한 주의를 기울여야 합니다. 

최근에 일부 몰지각한 위탁자들이 자신의 부동산이 신탁되어 있음에도 불구하고 마치 자신이 모든 처분 권한을 가지고 있는 것인양 행세하여 피해를 야기하고 있는 사례가 많이 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

신탁계약에 따라 보통 신탁사의 사전 승낙이 없는 경우, 위탁자와 임차인은 임대차계약의 효력을 수탁자인 신탁회사에 주장할 수 없는 것입니다. 

만약, 부동산의 임차인이 신탁회사의 승낙이 없이 위탁자와 임대차계약을 하였다면, 임대차계약 기간 중에도 수탁사의 부동산 처분 등을 위한 퇴거 요구 시 부동산을 사용·수익하지 못하게 될 수 있고, 임대차계약 종료 시 수탁사의 정산 요구나 부동산의 환가 등을 통해 보증금을 회수할 수 없게 되는 상황에 처할 수 있습니다.


3. 사기죄가 성립할 수 있음

부동산을 신탁회사에 신탁하는 이유로는, 금원을 차용함에 있어 담보를 하기 위해 담보신탁을 하는 경우도 있고, 

부동산의 개발을 위해 해당 부동산을 관리신탁을 하는 경우도 있습니다. 

이런 경우 통상 수익권증서가 발행되고 이를 통해 대출이 이루어진 상황이 많이 있습니다.

따라서, 부동산의 담보 능력이 이미 상당히 사용되어 남아 있는 담보 능력이 얼마 되지 않은 상황에서 또다시 돈을 융통하기 위해 임차인을 속여서라도 거액의 임차보증금을 받고자 하는 경우가 많이 있습니다. 

처음부터 갚을 의도가 없는 경우도 있고, 처음에는 순간적인 자금 융통의 차원에서 그와 같은 행위를 하는 경우도 있습니다.

하지만, 어느 경우든 거래의 상대방이 이러한 내용을 알게 되었다면 임대차계약을 하지 않을 가능성이 농후하고, 

그 결과 위탁자는 이러한 사실을 숨기거나 아니면 알려주지 않으면서 계약을 체결하게 됩니다.

우리 법원은 “사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에 빠지게 해 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하므로, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다 할 것”이라고 판시한 바 있습니다.

따라서, 신탁된 부동산의 객관적 상황을 제대로 알려주지 않은 채 임대차계약을 한다면 이는 사기죄가 성립할 가능성이 매우 높아지게 됩니다.

이상에서 보는 바와 같이 신탁부동산의 거래에는 상당한 주의가 필요합니다. 

신탁원부도 살펴보고 신탁계약서도 살펴보아야 합니다. 가능하다면 가까운 부동산 전문변호사들에게 사전에 자문을 받을 필요가 있습니다. 

안전하고 후회하지 않을 부동산 거래를 위해서는 꼭 필요한 일입니다.

출처 : 로리더(신탁부동산 사기, 당신의 재산은?···부동산 전문 변호사 < 강남제일 변호사들의 인사이트 < 칼럼 < 법조라운지 < 기사본문 - 로리더)