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[박관우 변호사의 부동산 인사이트]

세계 경제는 물론 우리 경제의 불확실성이 최고조에 이르면서, 부동산 시장의 불황도가 더욱 깊어지고 있는 가운데, 명의신탁 분쟁의 양상에도 큰 변화를 가져 오고 있습니다.

얼마 전까지만 해도 주로 명의신탁자가 수탁자로부터 부동산 소유권 등기를 찾아오려는 분쟁이 주를 이루었던 반면, 이제는 명의수탁자가 신탁자에게 소유권 등기를 빨리 이전해 가라고 요구하는 분쟁이 증가하고 있습니다.

김영삼 정부는 1993년 8월 긴급재정경제명령을 통해 금융실명제를 전격 실시한 데 이어, 1995년 7월에는 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(‘부동산실명법’)이 시행되었습니다.

부동산실명법에 따라 종중, 배우자, 종교단체에 대한 일부 예외를 제외하고는, 건물, 토지 등 부동산에 대한 명의신탁 약정과 그에 따른 물권변동은 무효가 되었습니다.

부동산실명법을 위반한 자는 형사처벌 되고, 부동산 명의신탁자에게는 과징금도 부과합니다.

그런데, 부동산실명법이 시행된 지 30년이 다 되어가는 지금까지도 이 법을 위반해 등기된 부동산은 여전히 많고, 아직도 경제적 목적 등으로 새로 이름을 빌려 등기를 하는 사례가 적지 않습니다.

이는 부동산실명법 위반으로 실제 형사처벌 되거나 거액의 과징금이 부과된 사례가 잘 알려지지 않은 이유도 있겠고, 그러한 행위가 불법인지 모르는 경우도 있지만, 알면서도 처벌과 과징금을 감수하면서 진행한 사례들도 있습니다.

오늘은 필자가 수많은 명의신탁 소송을 성공적으로 수행해 오면서, 최근에 특히 다수를 이루는 ‘선의의 명의수탁자’ 분들이 가장 우려하시는 부동산실명법위반죄 처벌에 관한 핵심을 짚어드리려고 합니다.

1. 명의수탁자의 대표적인 우려사항

명의신탁은 부모와 자식 간, 형제자매간, 가까운 지인간, 사업주와 직원 간은 물론 갑을관계의 법인 간에도 행해지곤 합니다.

부동산 불황기에 수탁자 분들이 가장 많이 걱정하는 문제는 대출금과 임차인 보증금 반환 채무, 세금, 그리고 신탁관계를 정리하는 과정에서 법적인 처벌을 받게 되는 건 아닌지 등에 대한 것입니다.

그러면서도 향후에 경제 상황이 좋아졌을 때 상대방과의 관계까지 고려하지 않을 수 없기에, 적극적으로 법적 절차를 밟아 문제를 해소하는 데에는 주저하기도 합니다.

2. 부동산실명법 위반죄 처벌대상은 신탁자·수탁자 모두

부동산실명법 상 부동산 실권리자 명의 등기 의무를 위반해 등기를 하면, 명의신탁자는 물론 명의수탁자도 형사처벌 대상이 됩니다.

부동산실명법 제7조는 벌칙조항으로, 제1항에서 부동산 명의신탁 금지규정을 위반한 명의신탁자는 ‘5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금’에 처하도록 하고 있고, 명의수탁자에 대해서는 제2항에서 ‘3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금’에 처하도록 규정하고 있습니다.

3. 부동산실명법 위반죄 공소시효···명의신탁자 7년, 명의수탁자 5년

공소시효는 범죄행위가 발생한 날로부터 일정한 기간이 경과할 때까지 그 범죄에 대해 기소하지 않으면 공소권을 소멸시켜, 그 범죄에 대해서는 더 이상 형사소추를 할 수 없도록 하는 것으로 법적 안정성을 유지하기 위한 제도입니다.

이 기간을 규정하고 있는 형사소송법 제249조에 따르면, 부동산실명법 위반 명의신탁자에 대한 공소시효는 7년, 명의수탁자에 대한 공소시효는 5년이 됩니다.

명의신탁 분쟁으로 저희를 찾아오시는 분들의 사건을 진단하다 보면, 많은 경우는 오래전에 이루어진 경우여서, ‘공소시효’가 지난 사례가 대부분입니다.

그러나, 최근 5년 이내 부동산 활황기에 이루어진 사건들도 상당수 있기 때문에 공소시효의 기산점도 잘 살펴야 합니다.

4. 부동산실명법위반죄 공소시효의 기산점

부동산실명법위반죄는 공소시효의 기산점을 언제로 보느냐에 따라 처벌 대상이 크게 달라집니다.

기산점을 ‘등기가 있는 동안은 공소시효가 시작되지 않는다.’고 보면, 대부분의 명의신탁 사례는 처벌대상이 됩니다.

반면, ‘등기가 이루어진 때’부터라고 보면, 처벌되지 않는 사례가 많아집니다.

이 문제는 부동산실명법의 입법 취지와 제3조 제1항, 제7조 제1항 제1호의 구성요건을 고려해 판단해야 합니다.

즉, 부동산실명법위반죄는 ‘신탁자가 명의신탁 약정에 따라 수탁자 이름으로 등기를 마친 때’에 범죄행위가 완료되고, 그 이후는 법익침해 상태만 계속되는 ‘상태범’으로 보는 것이 타당합니다.

우리 법원은 실제로 부동산실명법을 위반한 명의수탁자가 기소된 사건에서 최초 명의 신탁등기시점부터 5년이 지나 공소가 제기됐다는 이유로 면소 판결을 선고한 바 있습니다.

검찰도 이후에는 유사사례에서 명의신탁 등기 시점부터 5년의 공소시효가 도과했다는 이유로 ‘공소권 없음 불기소처분’을 하고 있습니다.

이 기간이 이미 지났다면, 형사 처벌에 대해서는 더 이상 걱정하지 않아도 무방하다고 하겠습니다.

5. 명의신탁 소송의 난이도

필자가 다양한 명의신탁 분쟁의 소송, 행정, 형사 업무를 수행하다 보면, 수사관과 행정관청 실무자는 물론이고 검사와 상대방 소송대리인인 변호사들 마저도 명의신탁 법리에 반하는 주장을 하는 경우를 종종 마주하게 됩니다.

그만큼 이러한 명의신탁 분쟁 실무를 경험해 본 분들이 적다는 반증이라고 하겠습니다.

명의신탁 분쟁을 성공적으로 수행하기 위해서는 관련 법리는 물론 명의신탁 소송, 과징금 관련 행정절차, 부동산실명법위반죄 관련 형사절차의 실무 경험이 반드시 뒷받침되어야만 의뢰인이 진정으로 원하는 결과를 만들어 낼 수 있기에, 난이도가 높은 전문분야로 평가됩니다.

큰 병에 걸린 환우와 가족들이 명의를 수소문해 찾아가듯이, 소송난이도가 높은 전문분야 사건일수록 더욱 신중하게 그 분야 사건의 성공사례가 많은 저명한 전문변호사를 찾아 도움을 받을 필요가 있다고 하겠습니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 제34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축,재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사, 신탁사, 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]

출처 : 로리더