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요즘 날씨가 쌀쌀해지고 있습니다. 어제는 세종시와 청주 거리를 돌아다녔는데, 계절의 변화를 확실히 느낄 수 있었습니다. 마침 청주 변호사들과 만나는 자리에서 여러 이야기를 하던 중 저희가 진행 중인 명의신탁 관련 소송에 대한 이야기를 할 기회가 있어서 오늘은 그에 관한 부분을 정리해 보고자 합니다.

명의신탁의 성립 여부

부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인의 명의로 매각허가결정을 받기로 함에 따라 그 타인이 경매절차에 참가하여 매각허가가 이루어진 경우에도 그 경매절차의 매수인은 어디까지나 그 명의인이므로, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁 관계가 성립합니다.

종중과 종중원 등 등기명의인 사이에 어떤 토지에 관한 명의신탁 여부가 다투어지는 사건에서는, 종중이 존재한 사실, 그 토지가 종중의 소유로 된 과정, 등기명의인과 종중과의 관계, 종중 분묘의 설치 상태, 분묘수호와 봉제사의 실태, 그 토지의 규모와 관리상태, 그 토지에 대한 수익의 수령·지출 관계, 제세공과금의 납부관계, 등기필증의 소지관계 등 여러 정황에 미루어 그 토지가 종중 소유라고 볼 수밖에 없는 상당한 자료가 있는 경우라면 그 토지가 종중의 소유로서 등기명의인 앞으로 명의신탁한 것이라고 인정할 수 있습니다.

이런저런 이유로 명의신탁이 성립한 이후, 이를 정리하기 위해서는 먼저 명의신탁을 인정받기 위한 검토가 충분히 되어야 할 것입니다.

종중은 농지 취득 어려움

명의신탁자인 종중은 명의신탁 계약에 의한 신탁자의 지위에서 명의신탁을 해지하고 그 소유권이전등기를 청구할 수 있을 뿐이며, 종중이 명의신탁 계약을 해지하였더라도 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 않은 이상 그 소유권을 취득할 수는 없습니다.

참고로, 대법원은 민법 제187조 소정의 등기를 요하지 않는 부동산물권취득의 판결은 판결 자체에 의하여 부동산 물권취득의 형성적 효력이 생하는 경우를 말하는 것이고 당사자 사이에 이루어진 어떠한 법률행위를 원인으로 하여 부동산소유권이전등기절차의 이행을 명하는 것과 같은 내용의 판결은 이에 포함되지 않는다고 보고 있습니다.

따라서, 부동산 소유권이전등기절차 이행의 의사표시를 한 것에 불과한 판결문이라면, 민법 제187조는 적용되지 않는 것입니다

종중이 농지를 소유하는 것이 농지법상 제한을 받지 않는 경우에는 부동산실명법 제8조에 따라 명의신탁 약정이 허용되지만, 농지법상 소유의 제한을 받는 농지를 소유하기 위한 명의신탁 약정에 대하여는 부동산실명법 제8조가 적용되지 않습니다.

하지만, 종중이 농지취득자격증명이 없어도 농지를 종중 명의로 새로 등기할 수 있도록 해석하는 것은 농지법 제2조 제2, 3, 4호, 제6조의 규정에 정면으로 반하는 것으로서 해석론의 한계를 벗어나므로, 종중은 장차 농지취득자격을 갖추어 그에 관한 증명을 발급받거나 대상 사건 부동산의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우에 소유권이전등기를 할 수 있을 뿐입니다.

대법원은 현행 농지법 하에서는 종중도 농지를 새로 취득할 수 없도록 하는 것이 입법자의 의지임이 명백하다고 합니다. 명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기도 대외적으로 소유권을 새로 취득하는 것입니다.

결론적으로, 농업인 또는 농업법인이 아닌 종중은 농지를 취득할 수 없습니다. 그러다보니 이를 해결하기 위한 방안이 필요한 분들이 청주에 있는 법무법인 강남 분사무소에 자주 문의를 하고 있습니다.

소유권이전등기청구권 양도로도 어려워

부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하려면 관계 당사자 전원의 의사 합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구됩니다.

그러므로 비록 최종 양수인이 명의신탁자인 종중으로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다 하더라도 최초 양도인이라 할 수 있는 수탁자인 종중원들이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 없습니다.

하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 중간생략등기가 이루어진 이상, 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권이전등기를 무효라고 할 수는 없습니다.

결국, 종중이 명의신탁 해지를 원인으로 소송을 하여 소유권이전등기 판결을 받았다 하더라도, 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하는 방법으로 제3자가 수탁자를 상대로 직접 소유권이전등기청구를 할 수는 없다는 취지입니다.

명의신탁의 해지를 이유로 한 부동산 소유권의 정리 문제는 구체적인 사실관계를 바탕으로 부동산 명의신탁에 능통한 변호사와의 충분한 논의를 통해 실질적인 해결책을 마련하는 것이 중요해 보입니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축,재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]

출처 : 로리더(http://www.lawleader.co.kr)