• 목록

아파트 등 공동주택 하자분쟁

부푼 마음을 갖고 신규 아파트를 분양받게 되면 입주전 검사를 진행하고 시공사는 최대한 하자들을 보수하게 되는 AS를 진행합니다. 요즘 상당수의 시공사들은 서비스센터를 설치하고 하도급 업체를 활용하여 하자보수를 상당히 열심히 해주는 것으로 보입니다. 그러나, 이는 하자보수 소송 등을 막기 위한 고육지책으로 보이고, 어느 정도 기간이 경과되어 하자보수 소송으로 가는 것이 낫다고 판단되는 시점부터는 시공사의 AS는 확연하게 느려지고 만족할 만한 하자 보수를 기대하기 어렵습니다.

청주 변호사와 함께 아파트 하자와 관련한 소송을 진행하면서 아파트 하자 소송에 대한 다양한 질문과 도움을 요청받았고, 이를 해결하면서 많은 것을 확인할 수 있었습니다. 특히 저희 팀원들이 건축구조기술사 등 전문가들이 다수 포진되어 있으므로 그동안 180여 건이 넘는 아파트 하자 사건을 정리해 올 수 있었고, 특히 하자와 관련해 지면으로는 다 설명하기 어려운 많은 이야기를 경험하였습니다. 오늘은 이 중에서 아파트 주민들의 입장에서 관심이 많은 질문들에 대해 답변하는 형식으로 칼럼을 정리해 볼까 합니다.

▶ 무엇을 하자라고 볼 수 있는가?

대법원은 건축물의 하자를 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도와 사용승인 도면(또는 준공도면)대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다고 보고 있습니다.

▶ 내력구조부 하자와 시설공사별 하자는 무엇인가?

‘하자’란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미하며, 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있습니다.

‘내력구조부별 하자’는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다.

‘시설공사별 하자’는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 있는 경우를 말합니다.

▶ 소송은 누가 누구를 상대로 하는가?

원고는 입주자대표회의나 집합건물관리단이 개별소유자들로부터 청구권을 양도받아서, 시행사나 재건축, 재개발 조합 및 시공사를 상대로 제기하게 됩니다.

대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제9조에 의한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지 현재의 구분소유자에게 귀속할 뿐 집합건물의 관리단 또는 아파트 입주자대표회의에 귀속된다고 보지 않고 있습니다.

▶ 시행사나 시공사가 손해배상금을 지급할 자금 능력이 없는 경우는?

계약이행이 완료되어 준공검사 또는 검수가 끝난 후, 하자보증기간 중에 발생하는 하자에 대하여 채무자(보험계약자)가 하자보수요청을 받고도 이를 이행하지 아니함으로써 채권자(피보험자)가 입게 되는 손해를 보상해주는 보험을 하자보증보험이라고 합니다.

그런데, 이 하자보수보증은 입주자대표회의가 보증채권자로서 본래의 자기 권리를 행사하는 것으로 개별소유자들의 채권을 양도받아 하는 소송과는 차이가 있습니다. 그리고 하자보증보험은 준공검사 또는 검수가 끝난 후, 하자보증기간 중에 발생하는 하자에 대한 보증금 청구이므로 준공검사 또는 검수 이전의 문제인 미시공, 오시공 부분은 제외가 되는 단점이 있습니다.

결국, 시행사나 시공사가 자금 능력이 부족하다면 소송에서 승소에도 불구하고 완벽한 손해보전이 어려울 수 있으므로, 이를 대비하기 위해 하자보증보험이 활용되고 있는데, 이때는 대단히 짧은 소멸시효가 진행되므로 매우 유의 하여야 합니다.

▶ 미시공, 오시공은 무엇인가?

미시공이란 설계도서에는 설치되어야 하는데 실제에서는 시공되지 않은 것을 말합니다. 미시공이 하자가 되기 위해서는, 주택법에 따른 설계도서 작성 기준과 해당 설계도서에 따른 시공 기준에 따라 공동주택의 내력구조별 또는 시설공사별로 구분되는 어느 공종이 시공되지 아니하여 그 건축물 또는 시설물이 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 것을 말합니다.

오시공이란 설계도서와 다르게 시공된 것을 말하는데, 시공은 하였으나 설계도서에 명시한 시방 사항을 준수하지 않고 자재의 규격이나 물성, 공법을 다르게 적용한 상태를 말합니다. 오시공이 하자가 되기 위해서는 이로 인해 건축물이나 시설물의 안정상․기능상․미관상의 지장을 초래할 정도의 하자가 되는 경우입니다.

우리 대법원은 미시공에 대하여 “건물공사도급계약시 준공검사를 받는 것을 수급인의 책임으로 하고, 도급인이 준공검사 완료와 동시에 수급인에게 공사잔대금을 지급하기로 특약하였다면 수급인이 완성한 건축물에 미시공으로 인한 하자가 있어 준공검사를 받지 못한 경우 수급인이 도급인의 귀책사유로 인하여 준공검사를 받지 못하였거나 도급인이 그 특약에 기한 동시이행의 항변을 하는 것을 신의칙상 허용하여서는 안된다는 등의 특별한 사정이 없다면 도급인으로서는 그 특약에 기하여 준공검사가 완료될 때까지 미시공부분을 시공하는 데 드는 비용 상당액뿐만 아니라 공사잔대금 전체의 지급을 거절할 수 있다고 보아야 한다”고 판시하면서, 미시공으로 인해 문제가 발생한 경우라면 손해배상청구를 인정하고 있습니다(대법원 94다54276 판결).

오늘은 하자보수소송의 최소한을 살펴보았습니다. 추후 더 많은 글로 만나 뵙기로 하고 여기서 마무리 합니다. 최근 ‘하자와의 전쟁’이라는 표현이 나올 정도로 전국적으로 아파트의 하자 분쟁 사건이 폭증하고 있습니다. 아무래도 선분양제하에서 코로나19와 러·우 전쟁 등의 여파로 인한 금융비용 증가, 공사비 상승으로 어느 정도 예견됐던 상황이기도 합니다. 이런 유형의 소송으로 입주민들의 권리구제가 보다 효과적으로 될 수 있다는 점에서 사전에 공부를 해두시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축,재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]

출처 : 로리더