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공사도급계약해제, 돌파구를 원한다면

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안녕하세요.

부동산 전문변호사들로 구성된 대한민국 10대 대형 로펌 법무법인 강남의 강남제일 어벤져스 변호사들입니다.

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도급계약은, 

당사자 일방(수급인)이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하게 됩니다.

공사 도급계약의 경우 건물, 도로, 댐, 터널, 선박 등의 공사를 약속한 조건에 따라 수행하는 것을 일컫는데요.

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당사자들 각각의 의무가 명확하기 때문에, 

한쪽이 일방적으로 의무를 불이행할 경우 법적으로 구제할 수 있는 절차가 마련되어 있습니다.

특히 공사 사건의 경우 그 규모에 따라 상이하겠지만, 대부분 적지 않은​ 손해를 감당하시게 됩니다.

오늘은 이 공사도급계약해제 및 발생할 수 있는 분쟁에 대해 상세히 알려드리도록 하겠습니다.

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약정 파기로 인한 수급인의 손해

▣ '을'의 위치에 있기에

공사도급계약은 도급인이 일방적으로 이를 해제하거나 수급인의 채무불이행,

특약 위반을 이유로 해제할 수 있습니다.

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예를 들어, 건축주가 기성금을 미지급하거나 과도한 추가 시공을 원하는 경우, 

자금 부족, 도면 및 다른 임의 부실·시공 또는 정해진 기한 내 완료되지 못한 부분 등을 이유로 해제를 요구하는 것이 가능하죠.

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이런 상황에서 수급인은 주로 '을'의 위치에 있습니다. 

만약 갑작스레 임의해제가 발생한다면 '을'은 어떤 고충이 있을까요?

대부분 계약금만 받은 상태에서 공사가 진행되며, 

진행 과정에서  발생하는 비용은 수급인이 선 지출합니다.

일단 진행하고 그 결과와 기간을 정해 도급인에게 중도금, 잔금을 받으시는데요.

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이런 과정에서 계약 해제로 인한 수급인의 손해를 따져보면 발주, 시공, 인건비 등 이미 지출한 비용과 공사 완료 시 얻었을 이익금이 있을 겁니다.

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그렇다면 계약이 해제되더라도 용역비 등을 가능한 유리하게 청구할 수 있는 방법은 없을까요?

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수급인의 대처 원칙 확인

▣ 완성 전 도급인의 해제권

계약 도중 이를 유지할 필요성이 사라졌다면, 도급을 지속하는 것이 양측 모두에게 손해일 것입니다.

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사회적 경제적 손해로 이어지는 것을 예방하고 더 효율적인 해결을 위해,

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민법 제673조에서는 도급인의 자유로운 해제권을 인정하는 대신 수급인의 손해를 배상하도록 '완성 전 도급인의 해제권'을 규정하고 있습니다.

✔ 수급인이 일을 완성하기 전에 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

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✔ 수급인은 일방적인 계약해제를 당했더라도, 

이미 소요한 공사비 및 완성 시 얻었을 이익금을 모두 손해배상청구할 수 있습니다.

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채무불이행 또는 특약 위반 확인

▣ 약정 내용을 면밀히 체크

채무불이행, 특약 위반을 이유로 계약 해제를 할 수 있습니다.

이때 약정서의 내용을 면밀하게 살피는 것이 무엇보다 중요합니다.

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약정서에 위약금 조항이 있는 경우 위약금으로 볼 것인지, 위약벌로 볼 것인지에 따라 감액 가능 여부가 다르기 때문입니다.

✔위약금

민법상 손해배상액의 예정으로 추정하며 '손해배상액의 예정'에 대해서는 감액을 인정합니다. 

또한, 부당히 과다하여 공정성을 잃은 경우에는 적당 선에서 감액할 수 있습니다.

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✔위약벌

위약금과는 달리 채무 불이행에 대한 제재적 성격을 띠고 있습니다.

원칙적으로는 감액을 인정하지 않으며 손해배상예정 조항과 별도로 위약금 조항이 있다면 '위약벌'로 해석될 여지가 높아 전부 지급해야 합니다.

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이렇듯 도급인이 수급인의 잘못을 들며 위약벌을 요구할 경우, 

계약서에 둘을 별도로 구분하지 않았다면 다퉈볼 여지가 있습니다. 

위약금으로 감액을 주장할 가능성도 챙겨보아야 합니다.

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위약금 청구

▣ '위반이다 VS 아니다'

위약금은 공사 도급계약 외에도 투자금, 건물 매매, 물품 공급 시, 용역 계약 등 어떤 약정에도 청구할 수 있는 항목입니다. 각 당사자가 책임져야 할 특약 의무를 위반하였을 경우 위약금 청구가 가능하죠.

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이를 청구할 때 포인트인 것은 위반인가 아닌가에 대한 입증입니다.

이때 내용증명이 일반적으로 많이 오고 갑니다.

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만약 위반이 아님을 밝힌다면,

수급인 입장에서는 이 계약이 해제된 효력이 없음을 주장할 수 있습니다.

하지만 위반 여부를 입증할 근거와 자료를 수집하는 일이 일반인 입장에서는 어렵습니다. 

무엇이 자료인지, 무엇이 증거가 될 수 있는지 판단하기 어렵죠.

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감정인을 설득하는 것이 핵심

▣ 법원 감정평가 잘 받는 방법

도급약정해제 이후 진행되는 손배청구 시 필요한 것은 법원 '감정평가'입니다.

여기에는 기성고 비율과 하자, 오시공 등을 고려하게 되는데요.

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여기서 기성고 산정 방법은 총 3가지입니다.

첫 번째는 실제 투입된 비용으로 수급인에게 유리한 산정 방법이며,

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두 번째는 약정 총공사비에서 미시공 부분 완성에 소요될 비용을 빼는 방법이 있습니다.

(이는 도급인에게 유리할 수 있습니다.)

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마지막으로 약정 총공사비와 기성고 비율을 곱하는 방법으로 대법원에서 선택하고 있는 방식입니다.

각자 위치에서 유리한 선정 방법이 있기에 양측 사이에서 대립이 생기겠죠.

그렇기에 자신에게 유리한 산정 방식을 선점할 수 있도록 전략적 접근이 중요합니다.

특히 손해배상액을 다툴 때도 감정평가는 중요 요인으로 작용하기에 강조하는 것입니다.

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또한 한번 감정 판결이 나오면 다시 재감정 받는 것은 쉽지 않습니다.

처음 감정인이 선정될 때부터 그 현장에 함께 하고, 

주요 감정 항목에 대해 의견서를 제출하는 등 적극적으로 감정인을 설득하려는 자세가 필요합니다.

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그런데 일반 시민이 온몸과 시간을 바쳐 이 사건에만 매달릴 순 없습니다.

하루하루 생업을 이어가야 하죠.

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이럴 때 필요한 것이 저희와 같은 전문가입니다.

강남과 함께 쉬운 길을 걸어가시기 바랍니다.

부동산 소송과 실무 관록의 베테랑

▣ 박관우 변호사

"위약금을 청구하는 입장과 청구를 당하는 입장 모두 저희에겐 다르지 않습니다.

의뢰인의 위치가 바뀐다고 해도 책임감을 가지고 끝까지 보필하겠습니다."

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여러분에게 유리한 것은 청구하고,

불리한 것은 부담을 줄일 수 있도록 법리를 해석하여 합당한 근거를 찾는 일,

계약서에 명시되어 있든 없든, 의뢰인을 위해 돌파구를 찾는 일,

그것이 변호사의 실력이라 생각합니다.

성공경험이 많은 진정한 전문가를 만나보세요.

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