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공사 중지 가처분 신청 기각, 인용 사례들

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대한민국 10대 로펌, 법무법인 강남의 강남제일 부동산 어벤져스 변호사들입니다.

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인접한 건물의 공사(工事)로 인해 회복하기 어려운 중대한 피해가 발생하고 있다면, 

피해자는 공사중지 가처분(假處分)을 신청할 수 있습니다.

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민사 본안소송의 경우, 보통 소를 제기하고 1심 판결이 나기까지는 6개월 이상의 시일이 소요됩니다.

요즘은 1심 재판만 1년을 넘기고 있는 사건들도 많습니다. 

상황이 복잡할수록 재판 기간은 더 길어집니다.

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그 사이에 工事가 계속된다면,

피해는 가중되기 마련입니다.

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따라서 피해 발생 행위를 멈춰달라는 신청을 법원에 넣어 본안소송 판결이 내려지기 전까지 임시적으로 중단시킬 수 있는 제도가 있는 것인데요.

그러나, 법원은 그 인용 여부를 판단함에 있어,

사실상 본안소송에 가까운 신중한 심리 절차를 거치고 있습니다.​

피보전권리의 요건 판단에 매우 엄격한 기준을 적용하고 있기 때문에, 실무적으로 인용되는 사례는 그렇게 많지 않습니다.

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工事를 멈출 것을 요구하는 측과 어쩔 수 없이 계속 진행해야만 하는 편,

어느 입장에 있건 부동산 전문 변호사들의 조력이 요구되는 분야입니다.

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공사 중지 가처분 신청이란

▣ 피보전권리, 보전의 필요성 인정돼야

A씨 집 옆에 있는 공터에서 신축工事가 시작됐습니다.

그런데 터파기 작업이 진행되던 중 그 여파로 A씨 집의 담 일부가 붕괴되고 대지의 일부가 밑으로 가라앉았습니다.

공사로 인한 더 큰 위험이 발생할 위험성이 두려운 A 씨는 이제 어떻게 해야 할까요?

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'공사중지 가처분' 신청이 필요한 사례죠.

이것이 인용되기 위해서는 아래 두 가지가 충족되어야 한다는 것을 아셔야 합니다.

'피보전권리'

일조권, 조망권, 소음·분진·진동 등으로 인한 생활 이익 침해, 소유권 침해에 대한 방해금지, 

방해예방청구권의 존재를 피보전권리로 주장할 수 있습니다.

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'보전의 필요성'

工事를 중지시키지 않을 경우 신청인들이 회복하기 어려운 중대한 피해를 입게 됨을 구체적으로 소명함으로써 보전처분이 필요하다는 것을 입증하여야 합니다.

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기각될 가능성

▣ 보전의 필요성 여부를 먼저 확인하는 것이 포인트

토지 소유자가 충분한 예방 절차 없이 건축을 위한 심굴 굴착 작업을 한 경우,

그로 인해 인접 대지의 일부 침하와 건물 균열 등으로 안전 위험이 발생하면 어떻게 대처해야 할까요? 

이 사례의 피해 주민은 모 변호사를 선임해 공사중지가처분을 신청했습니다.​

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그러나, 법원은 이 사건에서 나머지 工事가 지상건물의 축조여서 더 이상 심굴 굴착공사의 필요성이 없어 보이고, 침하와 균열이 확대된다고 볼 사정이 없다면서, 

工事를 계속 진행하더라도 신청인들이 회복하기 어려운 중대한 피해를 입는다고 볼 수 없다고 판단해 신청을 기각했습니다.

법원에서 가처분이 인용되면 工事를 더 이상 진행할 수 없게 됩니다.

그러면 시공사, 건축주에게는 막대한 손해가 발생할 수 있죠. 

그래서 ‘보전의 필요성’에 대해 신중하게 판단하고 있는 것입니다.

假處分이 인용되기 위해서는 인접 건물의 안전성에 긴급하고 중대한 위험이 발생한다는 점을 소명해야 합니다.

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수인한도 초과의 주장과 입증

▣ 수인한도를 넘어서는 경우는 언제인가

假處分이 인정되기 위해서 수인한도 초과의 주장과 입증도 필요합니다.

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① 일조 방해의 정도가 상당한 수준으로 심화

② 피신청인 건물의 신축으로 인해 장기간 향유하던 일조 이익에 대한 침해,

③ 피신청인이 금전 보상의 제안 말고는 일조 방해를 방지하기 위한 조치를 취하지 않은 경우, 

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법원은 일조권 침해의 수인한도를 넘어선 것으로,

사법상 위법한 가해행위로 판단해 공사금지가처분 신청을 인용했습니다.

다른 사례에서 법원은 일조피해를 입게 되는 아파트가 동향이어서 이미 일조시간이 불충분한 구조임에도, 

일조권 침해를 이유로 工事금지를 구하는 경우는 불법행위를 원인으로 손해배상청구를 하는 경우보다 수인한도를 엄격하게 판단해야 한다고 밝히면서,

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연속 일조시간이 30분 미만이고 총 일조시간이 1시간 미만인 세대만이 수인한도를 넘는 것으로 보아 그 구분소유자가 한 건축工事 금지청구를 인용한 바 있습니다.

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손해배상청구권과 피보전권리는 별개

▣ 혼동하지 않도록 주의하기

실 사례를 들어 보겠습니다.

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숙박 건물 영업주가 그 인접지 공사 때문에 발생하는 소음·진동·분진 등으로 영업 피해 등을 입고 있다고 주장하며 공사금지가처분을 청구했습니다.

그러나 법원은 법이 정하고 있는 기준치를 넘는 소음이 발생한 사실이 소명되기는 하나,

소음이 상시적으로 기준치를 상회하였음이 소명되지 못하였고 假處分 발령 당시 철거 工事가 완료된 점과,

시공사가 방음벽과 분진비산방지벽을 설치하고 있는 점을 고려해

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손해배상청구는 별론으로 하고 工事 자체를 금지시킬 피보전권리는 인정되지 않는다고 판시하면서 가처분 신청을 기각하였습니다.

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공사중지 가처분 인용

▣ 피보전권리로 인용된 사례

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(‘토지보상법’) 제40조와 제62조에 따르면,

제38조의 천재지변 시의 토지 사용과 제39조의 시급한 토지 사용의 경우 또는 토지소유자 및 관계인의 승낙이 있는 경우를 제외하고는, 

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사업시행자는 해당 공익사업을 위한 工事에 착수하기 이전에 토지 소유자와 관계인에게 보상액 전부를 지급해야 합니다.

이때 보상금을 지급받지 못했다는 이유로 공사금지假處分을 청구한 사안에서는 법원은 인용 결정을 했습니다.

재판부는 토지 소유자들에게 보상절차가 완료될 때까지 공사를 중지하더라도 사업시행자에게 회복할 수 없는 손해가 발생한다고 보기 어려운 점을 감안해, 

토지 소유자들은 이 사건의 공용부지의 공유자로서 사업시행자를 상대로 工事의 중지를 구할 피보전권리가 있고 사업시행자들의 태도 등 기록에 나타난 제반 사정에 비추어,

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그 보전의 필요성도 소명된다고 판시하였습니다.

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도시정비법 전문가 박관우 변호사

▣ 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단

"공사중지 가처분은 단순 피해 사실 주장만으로는 인용될 수 없습니다. 

어설픈 신청은 시간과 비용만 낭비하게 됩니다.

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피보전권리와 보전의 필요성,

수인한도 초과에 대한 입증이 예전보다 더 확실하게 이루어져야 합니다."

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현재 상황을 정확히 진단해 기각 가능성이 높은 사건이라면 공사중지 가처분을 신청할 필요가 없습니다.

안되는 건 빨리 포기하고 손해배상청구로 바로 나아가는 게 바람직합니다.

공사 중지 가처분과 손해배상청구까지 원스톱으로 해결할 수 있는 성공 경험 많은 부동산 전문 변호사들의 전문성을 충분히 활용하시는 길이 시행착오를 줄일 수 있는 지름길입니다.