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그대로 묵과할 순 없는 일입니다.

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대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의,

강남제일 어벤져스 변호사들​입니다.

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우리나라는 산지가 많아 건물을 지을 수 있는 면적이 한정되어 있죠.

인구밀집도가 높아지고 고층건물이 많이 만들어질 수밖에 없는 환경인데,

새로운 고층 아파트 등이 들어서면서 기존에 있던 인근 건물 거주자들의 생활권을 침해하는 사례가 많습니다.

바로 '일조권'이죠.

이는 태양의 직사광선을 확보할 수 있는 권리로, 

인접 건물로 인해 자신의 주거지에 태양 광선이 충분히 닿지 못하게 되는 경우 이로 인한 신체, 정신, 재산상의 피해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.​

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그리고, 이렇게 중요한 권리를 지키기 위해서는 '골든타임'이 있습니다.

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새 건물로 일조권침해를 받았다면?

▣ 무조건 손배 청구가 가능한 것은 X

잘 살고 있던 내 집 앞에 고층 건물이 들어섰습니다. 

시원한 뷰를 가로막은 것도 마음에 들지 않는데, 햇빛도 덜 들어오네요.

이거 바로잡고 싶은데, 손해배상 청구가 가능할까요?

의외로 소송의 실익은 없는 경우가 상당히 많습니다. 

그만큼 따져보아야 할 것들이 많은데요.

소송을 염두에 두고 있다면, 

객관적으로 감정비용 등도 고려하면서 소송의 득과 실을 꼼꼼히 계산해 보아야 합니다.

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법이 보호하는 햇빛은 태양의 직사광선입니다.

가시광선은 해가 들지 않는 곳에서도 느낄 수 있기 때문에 일조량 침해라고 볼 수 없습니다. 

또한 북향, 북동향, ​북서향에 살고 있다면 이미 일조량을 스스로 포기한 것으로 간주돼 배상을 청구하기 어렵습니다.

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수인한도 기준

▣ 손해배상 청구 전 Check

배상 청구를 하려면, 먼저 '수인한도'를 넘었는지를 체크해 보아야합니다.

쉽게 말해 참을 수 있는 한도를 말합니다.

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하지만 사람마다 참을 수 있는 기준이 모두 다른데 기준이 참 애매하다고 생각할 수 있습니다.

사회 통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어서야 가능한데요.

우리 법원은 동지를 기준으로 9시~15시 사이 연속 2시간 이상 일조 시간이 되거나,

8시~16시 사이에 총 4시간 일조 시간이 확보되었는지를 수인한도의 기준으로 보고 있습니다.

위 기준의 시간이 확보되지 않는다면 일조권침해로 인정받을 수 있습니다.

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이미 우리는 탁한 대기질과 초고층 아파트 사이에 살고 있습니다.

어느 정도의 일조량이 제한된 환경에서 이미 살고 있기에,

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일조권 침해로 인한 손해배상을 주장하려면 수인한도 이상인 수준이어야 가능합니다.

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소송의 골든타임은?

▣ 구체적인 권리와 피해를 정의

법에서 손해배상을 청구하기 위해서는 보다 구체적인 권리에 대한 피해를 정의해야 합니다.

일조권 침해는 크게 재산권과 정신적 피해를 야기하는 것으로,

재산적 피해와 정신적 피해 양쪽 모두 청구할 수 있습니다. 

구체적인 증거 자료로 침해 사실에 대한 입증이 되었다면,

건물에 대한 재산상 가치 하락분의 상당액과 정신적 피해에 대한 위자료를 받을 수 있습니다.

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인접한 곳의 건물 신축공사로 인해 햇볕이 들어오지 않는 상황이 우려된다면 일조 분석을 통해 공사 금지 가처분 신청과 손배 청구가 가능합니다.

일조권침해 소송에는

골든타임 이 있습니다.

우리 법원은 가해 건물의 골조가 이미 상당한 정도로 올라가서 골조를 철거하지 않는 한 피해 주택의 일영이 변하지 않을 정도라면 공사금지청구소송의 소의 이익을 부정하고 있으므로, 

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일조권 침해가 우려되는 신축 건물의 골조공사가 시작되기 전까지는 법원에 공사금지가처분을 신청해야 합니다.

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집단소송이 많은 이유?

▣ 공동으로 준비한다면

일조권 소송​은 보통 개인이 단독으로 제기하는 경우보단 침해받는 같은 건물 세대주들이 모두 모여서 집단으로 진행해야 하는 경우가 많습니다.

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소송에 드는 비용 때문인데요.

투입되는 비용에 비해 돌아오는 금액이 턱없이 적다면 힘들게 소를 제기할 이유가 없으니까요.

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수인한도 초과 등에 관한 증거 자료를 확보해야하고, 

감정비용과 변호사 선임료, 소송 비용까지 고려하면 부담스러울 수 밖에 없습니다.

하지만, 집단으로 함께 한다면 이야기가 달라집니다. 

특히 신축 아파트의 북측 토지, 건물 소유자분들은 단체로 소를 제기하면 매우 유리합니다.

그 승소의 이익이 더욱 높아지니까요.

✔ 배상금액이 1/n이 아니라는 점!

각 집집마다 감소된 일조 시간이 다르기 때문에 그에 비례해 배상을 받을 수 있습니다.

단체로 진행 시 대부분 피해에 대한 합당한 배상을 받을 수 있으며 감정료는 세대가 나눠서 합리적으로 부담합니다.

일조권 침해소송은 피해자 다수가 함께 제기해야 할 필요성이 높은 대표적인 단체 소송입니다.

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판결 전 조정을 통한 해결

▣ 사실상 승소는 어렵지 않기에

일조권침해는 수인한도만 초과했다면 손해배상하라는 판례가 있어서 사실상 승소는 어렵지 않습니다.

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이 사실을 시공사, 조합 측도 잘 알고 있습니다. 

그래서 합의로 풀어가거나 소가 제기되더라도 판결까지 가진 않고 조정으로 마무리되곤 합니다. 

소송보다는 사설 감정기관을 통해 감정한 결과를 놓고 협의를 헤서,

그에 상응하는 배상을 해주고 마무리되는 경우가 더 많습니다.

저희 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단은 일조권 침해 지역, 침해 건물의 용도, 가해 건물의 용도, 침해로 인한 피해 정도와 매매가 하락분 산정, 공제 요소를 고려해 '합당한 배상'을 받을 수 있도록 수많은 경험적 자료와 다각도의 분석을 기반으로 협상을 진행함으로써 여러분의 정당한 권리를 지켜 드리고 있습니다.

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부동산 소송과 실무 관록의 베테랑

▣ 박관우 변호사

"법원은 재건축조합을 상대로 제기된 일조권·조망권 침해 소송에서 100억 원이 넘는 손해금을 인정하는 판결을 내리고 있기도 합니다.

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보통 재개발·재건축조합을 상대로 소를 제기하기 위해서는 인지대, 송달료, 변호사 비용, 감정료 등 수억 원의 경비가 필요합니다. 

저희 같은 부동산 집단소송 전문 변호사들은 일조권 침해 소송 노하우와 자금력이 있기에 사안에 따라 선비용 부담 없이 승소금 사후 정산 방식으로 업무를 수행하기도 합니다."

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일조권 소송에서는 승소가 중요한 것이 아닙니다. 

충분한 배상을 받지 못할 가능성을 꼭 점검해 보아야 합니다.

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반쪽짜리 승소는 진정한 승리가 아닙니다.

현장 경험과 노하우를 가진 저희와 함께 여러분의 권리를 지키십시오.