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조합원의 조합장 해임에 대해

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안녕하세요.

대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 강남제일 부동산 어벤져스 변호사들입니다.

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재개발과 재건축, 리모델링 조합(組合) 현장에서는 조합장해임을 둘러싼 크고 작은 분쟁들이 지속적으로 발생하고 있습니다. 

큰 금액이 오가며 이권이 있는 사업이다 보니,

많은 경우 분쟁이 생기곤 합니다.

대표자 등 임원들의 미흡한 업무 수행에 대한 불만,

그들의 권한 남용과 전횡, 비리로 인한 사업 지연으로 부담금 증가 상황이 되면 더 이상 참을 수가 없는 것이 당연합니다.

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이런 상황에 처한 분들의 고충이 해소될 수 있도록,

이런 분쟁상황에서 조합원들의 금전 피해를 줄일 수 있는 방법을 자세히 알려드리겠습니다.

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재개발·재건축 조합장의 권한 남용

▣ 조합장의 비리로 인해 사업이 지연된다면

재개발·재건축 組合에서는 도시 및 주거환경정비법(‘도시정비법’) 제43조 제4항에 따라, 조합원(組合員)들이 주체가 되어 組合員 1/10 이상의 요구로 해임 총회를 소집하고, 과반수의 출석과, 출석 組合員 과반수의 동의로 조합장(組合長)을 해임할 수 있습니다.

組合員 발의로 임시회의를 개최하고 組合長을 해임시키려면 아래와 같은 절차를 거쳐야 합니다.

조합원 발의 → 총회 소집 통지 →

해임 안건 상정 → 해임 사유 및

소명기회 부여→ 의결정족수 산정

조합원들의 동의

▣ 해임 총회를 성공적으로 이끌 열쇠

조합장 해임을 마음먹었다면, 적극적으로 조합원들의 동의를 구해야 합니다.

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組合員의 적극적인 의사 표명이 없으면 組合은 다수의 이익을 위해서가 아닌 일부 소수의 이익을 위해 운영되게 됩니다.

組合長에 대한 안건은 총회에서 부결될 수도 있으므로 조합원들이 가능한 한뜻, 한마음을 모아 회의에 참석하고 자신의 의견을 표현하며 안건에 대해 찬성하도록 해야 합니다.

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하지만 다수를 설득하는 일이 쉽지 않습니다. 

각자의 처지가 다르고,

피해를 보고 있다는 확실한 근거를 찾는 것조차 쉽지 않으며 누군가는 희생을 해야 가능한 일이죠.

✔ 구성원들의 동의,

어떻게 구할 수 있을까요?

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① 객관적 사실과 문제점들을 정확히 특정할 수 있어야 합니다.

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② 조합원들과의 적극적인 소통을 통해 피해 사실을 알려야 합니다.

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다만, 이러한 과정에서 명예훼손이나 모욕 등으로 역공을 당하지 않도록 법률적 검토 이후 진행하는 것이 좋습니다.

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총회 개최를 막는 조합 측의 방해

▣ 대처 방법은?

해임 발의 요건이 충족되어 해임총회를 개최​하려고 하면,

組合 측은 이를 방해하기 위해 총회개최금지 가처분을 신청하거나 총회효력정지 가처분, 총회무효확인소송 등을 제기해 막으려고 할 것입니다.

상대측이 꺼내들 패를 알아 두어야 대비할 수 있으니 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

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✔ 총회개최금지 가처분

보통 총회 개최 예정일의 1주일 전쯤 제기하게 됩니다. 

개최 과정의 절차적 위법성이 주요 쟁점이 되고, 

법원은 피보전권리와 보전의 필요성에 대해 고도의 소명을 요구하기 때문에 확실한 절차적 위법사항이 없는 한 회의 개최는 허용되는 편입니다.

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✔ 총회효력정지 가처분, 

총회무효확인 소송 組合 총회 개최 후 제기됩니다.

판결까지 상당한 시일이 소요되며 서면결의서 효력과 위조 여부,

적법요건 등 다양한 사항이 쟁점이 됩니다.

만약 패소하게 된다면 대혼란이 야기되고 집행부의 위법행위를 더 이상 시정하기 어려워지기에 과정과 절차 상 문제점이 없는지 시작부터 꼼꼼히 점검해야 합니다.

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후순위 직무대행자

▣ 조합장 해임 성공 시 반드시 고려할 점

위법 행위를 일삼는 조합장 해임을 통해 적어도 업무의 방향을 다시 잡게 되는 계기가 되는 것은 사실입니다. 

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하지만, 집행부 자체가 문제가 있는 경우,

組合長 업무를 대신하는 임시조합장이나 후순위 직무대행자로 인해 지속적인 위법행위가 자행될 수 있고 이로 인해 업무가 정상화되기 어려운 경우가 많습니다.

따라서 조組집행부의 성향에 대한 충분한 사전 검토가 중요하며 이를 전제로 플랜을 세워야 불필요한 경비나 시간 낭비를 줄일 수 있습니다.

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조합장 해임 총회, 

왜 기회가 한 번뿐이라고 말하는 걸까요?

▣ 여러 사람들을 설득하고 동의를 구하는 일이 쉽지 않기에

"아니, 내 재산과 관련된 일이고.

조합대표자가 자신의 이득을 위해 권한을 남용하고 위법행위를 일삼고 있는데, 적극적으로 바로 잡는 액션을 취하지 않는다고?"

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이상하다 생각하시는 분들도 계실 텐데요.

모든 사람의 상황 인식과 생각이 같을 순 없죠. 

사실 발등에 불이 떨어져야 위급 상황임을 깨닫는 분들도 많습니다.

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해임 총회 의결 후에 서면결의서의 효력, 절차 위반 등을 이유로 무효 처리가 된다면, 구성원들에게 불신이 생길 수 있습니다. 

또한 긴 분쟁에 피로감을 느끼는 분들도 더러 계실 겁니다.

그렇게 되면, 

다시 위임장이나 서면결의서를 받기는 어려워질 수 있습니다. 

사실상 조합집행부의 위법행위는 더 이상 시정할 수 없게 되죠.

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해임의 기회는 사실상 단 한 번의 기회뿐이라 봐도 무방합니다.

그렇기에 사전에, 철저히 준비해야 합니다.

서면 작성, 우편물 발송 등 세밀한 부분까지 작은 실수도 용납해서는 안 됩니다.

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재개발·재건축 도정법 전문

▣ 베테랑 박관우 변호사

"조합장 해임 총회 결의 시 그 사유를 구체적으로 명시하거나 입증할 필요는 없습니다. 

법원은 조합원들의 신뢰를 상실했다는 이유로 한 조합장 해임 의결을 유효하다고 판시하고 있습니다.

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또한, 

총회 전후로 組合집행부와 비대위는 전력을 다해 법적 공방을 벌이게 됩니다.

작은 빈틈이 해임 유효, 무효의 결과를 좌우하게 될 수 있습니다."

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그동안 청렴하지 않은 組合長으로 인해 원치 않는 피해를 보고 가슴앓이 하셨을 조합원분들의 마음을 공감하고 있습니다.

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수많은 정비사업 현장에서 조합원들의 피해를 구제해 온 도정법 전문 변호사를 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단에서 만나 보시기 바랍니다.