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지역주택조합은 동일 지역 내 거주하는 주민들이 공동으로 주택을 마련하기 위해 설립한 조합입니다.

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쉽게 생각하면 아파트를 공동구매하는 모임이죠.

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지역 주민이 직접 사업의 주체가 돼 토지 매입, 조합원 모집, 사업승인과 시공사 계약 등 모든 것을 책임지기에 일반 아파트 분양이나 재개발∙재건축 조!합!과는 다른 특징들이 있습니다.

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사업 절차가 간소하기 때문에 재개발∙재건축에 비해 더 빠르게 진행할 수 있고, 일반 아파트 시세보다 상대적으로 경제적이라는 점 때문에 가입한 분들이 많을 겁니다.

이렇게 좋은 점만 보면 지주택조합에 가입하지 않을 이유가 없어 보입니다.

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하지만, 장점이 큰 만큼 위험도 매우 컸습니다.

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2004년부터 2021년까지 17년 동안 지주택조합이 제대로 입주까지 진행된 사례는 전체의 약 17%에 불과합니다.

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즉, 83%의 조합원들은 사업 실패와 부진으로 인해 수 억 원을 날리고 있는 셈이 됩니다.

심지어 최근에는 치솟는 공사비와 극심한 경기침체로 아예 지주택조합의 해산과 청산을 선택하는 사례들도 늘어나고 있습니다.

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지금부터 불합리한 계약을 해지하고 싶은 분들과 지주택조합의 해산과  청산 상황에 처하신 분들을 위해 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다.

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가입 이유는?

▣ 저렴한 가격의 새 아파트 통계상으로는 1가구당 1주택이 가능한 시대지만, 

실제로 1인 가구의 증가와 기존 아파트들의 노후로 인해 살 만한 집은 여전히 부족한 상황입니다.

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좋은 집을 저렴한 가격에 얻을 수 있다면 그것만큼 매력적인 일도 없겠지요.

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그렇기에 지주택조’합’에 가입하는 경우가 많았습니다.

하지만, 이득이 클수록 위험도 높은 법입니다.

부동산 경기 침체와 공사비 인상 등의 문제까지 겹치면서,

이미 조합에 가입한 분들은 분담금이 증가하거나 사업이 제대로 진행되지 않아 매우 난감한 상황을 겪고 계신 분들이 많습니다.

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‘개미지옥에 빠진 지주택 조합원들’,

‘지옥주택조합’이라는 말까지 나오고 있는 현실입니다.

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사업의 특수성

▣ 신축사업이 사실상 무산된 경우 지역주택 組合 사업에는 변수가 많다 보니,

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완공이나 입주시기를 확정하지 않고 착공 예정 시기를 홍보한 후,

갖은 이유로 차일피일 착공이 미뤄지다 무산되는 경우가 많습니다.

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막상 그 과정을 받아들이기는 어려워,

발만 동동 구르며 기다리고만 있는 분들도 많죠.

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하지만 이런 경우에는 즉시 지역住宅조합 현장 경험이 풍부한 주택법, 도시정비법 전문 변호사를 만나 진단을 받으실 필요가 있습니다.

대법원은 해당 사업의 특수성과 사건 계약 내용 및 현재 피고의 사업 진행 상황을 종합적으로 고려하여 사실상 무산된 경우를 판단하고 있으므로,

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원심에서 계약해제가 인정되었다 해도 이를 파기하고 계약해제에 있어서 엄격한 해석을 적용하고 있습니다.

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조합원에게 책임 없는 사유로 발생했고 사건 계약 내용대로 구속력을 인정한다면

신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다는 점을 신중하게 체크해 대응책을 찾아내야 합니다.

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지역주택조합탈퇴, 환불 가입계약 해지

▣ 허위광고 증거를 확보해야 합니다.

분양대행사의 허위, 과장광고에 속아 組合에 가입했다면 그 증거를 찾아야 합니다.

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지역주택 組合은 많은 조합원을 모아야 사업이 진행될 수 있죠.

그래서 무에서 유를 창조해야 하는 담당 대행사를 통해 과장 또는 허위 광고가 자주 일어납니다.

또한, 지주택 組合이 시행되는 주택 건설 사업은 그 진행 단계에 따라 변동 가능성이 많다는 특성이 있습니다.

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그래서 처음에 예상 가능했던 사정들을 뛰어넘어 허위로 판명이 될 수 있는 증거들을 찾아내야만 합니다.

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토지 확보율, 가입 자격이 안되는데도 분양받을 수 있다며 임의 세대 계약을 권유한 경우,

확정분담금이라고 홍보해 놓고 추가 분담금을 부과한 경우 등이죠.

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그러한 사실에 대한 입증자료를 확보해 조합원 가입계약 해지 절차를 밟아 진행 계약을 취소하거나 무효로 하고 납입금 전액 환불을 요구할 수 있습니다.

✔ 토지확보비율

토지 확보 비율은 그 개념이 불명확합니다.

토지 사용 승낙서 등을 통한 사용권원 확보 비율, 매매계약 체결 비율,

소유권 이전 비율 등 계산 방법에 따라 다소 차이가 발생하게 됩니다.

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✔ 추가 분담금

계약 전에 한 말과 달리 추가 분담금을 지속적으로 요구할 수 있습니다.

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토지매입, 자금조달, 

시공사 선정 등 여러 변수가 많고  사업이 종료되기 전까지 상당한 시간이 필요하기에,

시작할 때 들은 내용과는 다르게 비용이 변경될 가능성이 높습니다.

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대로변에 현수막으로 홍보하거나,

모델하우스 대신 홍보관이라는 단어를 사용하는 곳,

분양가를 유난히 강조하거나,

시공사가 아닌 시공'예정'사 같은 표현을 쓰는 곳,

조합원 마감이라는 표현을 사용해 불안한 심리를 자극, 착공 예정 시기만을 강조하는 곳 등은 꼭 문제가 있었습니다.

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지역주택조합 계약해제가

인정되지 않는다면

▣ 공제의 범위에 관한 검토

만약 계약 해제가 인정되지 않는다면 더 큰 피해를 줄이기 위해  組合을 탈퇴하고 업무대행비를 공제한 나머지 금액을 돌려받아야 하는 바,

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이때는 '공제의 범위'를 면밀히 검토해야 합니다.

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대법원은 금전 채무에 관해 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우, 이는 손해배상액의 예정으로써 감액의 대상이 되는 것으로 보아야 한다고 판시하고 있습니다.

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손해배상예정액을 감액하기 위한 요건인 '부당성'을 인정받기 위해서는,

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채권자와 채무자의 지위, 계약 목적과 내용,

손해배상액을 예정한 동기,

채무액에 대한 예정액의 비율,

예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래 관행 등 모든 사정을 참작해 일반 사회 관념에 비추어

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그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에 인정된다고 보고 있습니다.

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궁극적인 해결책

▣ 組合사업의 정상화 or 해산 청산

더 이상의 피해를 막기 위해서는 조합집행부에 근본적인 해결을 구하는 총회의 개최를 요구하거나,

계약의 변경 등 소송 외 수단을 적극 강구하는 것이 좋습니다.

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운영비리, 조합 내 갈등, 자금고갈로 더 이상 사업진행이 불가한 상황이라면 하루빨리 해산, 청산 절차를 진행하는 것이 더 나은 선택입니다.

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이런 문제는 현장 실무 경험이 많은 주택법, 도정법 전문 변호사와 함께 현장 맞춤형 해결책을 찾아야 합니다.

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박관우 변호사

▣ 조합 현장에 강한 주택법, 도시정비법 전문

"지주택 조합 제도의 취지는 훌륭하나,

그 운영자들의 자세는 그 취지를 따라가지 못하는 것을 현장에서 수없이 경험했습니다.

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그동안 저희는 다양한 주택조합 관련 소송과 법률자문 등을 수행하면서 매 순간 끝까지 연구하며, 근본적인 문제 해결 방안을 찾아내 왔습니다."

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지금 여러분의 문제 또한,

돌파구는 있는 법입니다.