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[박관우 변호사의 부동산 인사이트]

경제적 목적 등 다양한 사정으로 자녀, 형제자매, 또는 가까운 지인의 명의를 빌려 부동산소유권 등기를 한 명의신탁자 분들이 명의신탁 관계를 정리해야 겠다고 마음 먹고 나서도 바로 결행하지 못하는 이유로는 형사처벌과 과징금의 부담 문제가 있습니다.

‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(‘부동산실명법’) 위반죄에 대해서는 이전 글에서 다루었고, 오늘은 명의신탁 소송의 실익 여부를 결정하는 중요한 요소인 명의신탁과징금에 대한 핵심 내용을 살펴보겠습니다.

1. 명의신탁 과징금 부과 대상

부동산실명법은 법 위반 행위자에 대해 형사적 제재인 처벌 외에도 행정적 제재인 과징금과 이행강제금을 부과하도록 규정하고 있습니다.

부동산실명법 제5조는, 금지되는 부동산 명의신탁 등기를 한 ‘명의신탁자’에 대해 소득세법에 따른 기준 시가인 부동산 가액의 30% 금액 범위에서 과징금을 부과한다고 규정하면서, 부동산실명법 시행령에서는 과징금을 부과할 때의 평가액과 의무를 위반한 기간이 얼마나 경과되었는지에 따라 그 기준을 다르게 정하고 있습니다.

이처럼 부동산실명법은 형사처벌 규정과는 달리 과징금 부과 대상에는 명의수탁자를 포함하지 않고 있습니다. 다만, 부동산양도담보 기재의무를 위반한 채권자와 부동산양도담보 관련 서류에 채무자를 허위로 기재한 실채무자에 대해서도 과징금이 부과됩니다.

2. 부동산실명법 위반 명의신탁 과징금 부과 기준 및 감경 사유

부동산실명법 시행령은 법상 ‘부동산 가액의 30% 범위 내’라는 과징금 부과 기준을 ‘부동산평가액’과 ‘의무위반 경과기간’에 따라 세분화하고 있습니다.

▶ 부동산평가액 기준

- 부동산평가액이 5억 원 이하일 경우 5%

- 5억 원 초과 30억 원 이하일 경우 10%

- 30억 원을 초과하는 경우 15%의 과징금 부과율을 적용합니다.

▶ 의무위반 경과기간 기준

​- 의무 위반 경과 기간이 1년 이하일 경우 5%

- 1년 초과 2년 이하일 경우 10%

- 2년을 초과할 경우 15%의 과징금 부과율이 적용됩니다.

과징금 금액은 위 두 기준의 비율을 합한 수치에 부과 대상 부동산평가액을 곱해 산정합니다.

예시를 들자면, 명의신탁한 아파트의 부동산평가액이 15억 원이라면, 5억 원 초과 30억 원 이하에 해당하므로 10%의 과징금부과율을 받게 되고, 의무위반 경과기간이 2년을 넘었다면 15%가 더해져 법정 과징금부과율은 25%가 됩니다.

따라서 이 사례의 부동산 명의신탁자에게는 부동산평가액 15억 원의 25%인 3억7천5백만 원이 과징금으로 부과될 수 있습니다. 다만 이 금액이 최종 과징금부과액은 아닙니다.

부동산실명법 시행령 제3조의2 단서는 ‘조세 포탈이나 법령 제한 회피 목적이 아닌 경우’에는 50%까지 감경할 수 있도록 하고 있습니다.

관할 행정청은 이러한 목적이 없는지 조사해서, 조세 포탈 또는 법령 제한 회피 목적이 아니었다는 사실이 인정되면 행정재량으로 감경할 수 있도록 하고 있는바, 이러한 행정절차에 적절히 대응하면 과징금 금액을 줄일 수도 있습니다.

과징금 감경사유에 해당한다는 점은 명의신탁자가 증명해야 하며, 감경사유가 있음에도 행정청이 이를 전혀 고려하지 않거나 오인해 감경하지 않은 경우에는 행정심판이나 행정소송을 통해 재량권 일탈·남용으로 위법한 처분임을 인정받아 취소시킬 수 있습니다.

3. 부동산실명법 위반 과징금 제척기간

부동산실명법에는 제척기간에 대한 명문 규정이 없으나, 시행령 제3조 제5항에 “과징금의 부과 및 징수에 관해 필요한 사항은 지방세입징수의 예에 의한다.”라고 명시돼 있어, 이에 따라 지방세의 일반적 제척기간인 5년이 적용된다고 해석돼 왔습니다.

이후 2023년 3월 24일 시행된 행정기본법 제23조에 제재체분의 제척기간 제도가 도입되면서, 행정청은 법령 등의 위반행위가 종료된 날부터 5년이 지나면 원칙적으로 해당 위반행위에 대해 인가·허가 등의 정지·취소·철회, 등록 말소, 영업소 폐쇄와 정지를 갈음하는 과징금 부과 처분을 할 수 없도록 규정되었습니다.

이 법규정은 부동산실명법 위반 과징금의 제척기간에 대한 기존의 해석을 법률로 명확히 한 것으로 볼 수 있습니다.

제척기간은 소멸시효와 달리 중단이나 정지가 있을 수 없으며, 제척기간이 경과한 후에 부과된 과징금 처분은 무효가 됩니다.

대법원은 “부동산실명법 위반 명의신탁자에 대한 과징금 처분 시 제척기간의 기산점은 소유권이전등기신청의무 위반 상태가 종료한 날, 즉, 명의신탁의 등기가 해소된 때”라고 판시했고, 이는 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁 약정을 해지해 명의신탁 등기를 종료하는 시점, 즉 부동산실명등기를 한 것으로 볼 수 있거나, 부동산실명등기를 할 필요가 없는 시점으로 구체적으로는 명의수탁자에서 명의신탁자에게로 또는 제3자에게 소유권등기가 이전된 때입니다.

4. 부동산실명법 위반 과징금 징수 실태

경기도가 공개한 자료에 따르면, 1995년 7월 1일 부동산실명법 시행 이후 2023년 6월까지 부동산실명법 위반으로 적발된 사례는 5,763건이며, 이 중 5,384건에 대해 5,732억 6,681만 원의 과징금과 379건에 대해 234억 8,712만 원의 이행강제금이 부과됐습니다.

그런데, 실제 부동산실명법 위반 과징금 납부율은 42.6%에 불과했고, 나머지 57.4%는 결손 처리되거나 미수납된 것으로 드러났습니다.

이같이 결손액과 미수납액이 많은 이유는 명의신탁 후 파산, 소송, 재산 확인 불가, 재산 빼돌리기 등으로 징수가 어려운 경우가 많았기 때문인 것으로 분석되고 있습니다.

참고로 최근에는 윤석열 대통령의 장모 최은순씨가 2013년 경기 성남시 도촌동의 토지를 법인과 동업자의 사위 공동명의로 차명 등기한 것이 적발돼 부동산실명법 위반 과징금으로 27억3천만 원이 부과되자, 이에 불복해 과징금부과처분 취소소송을 제기했으나, 1·2심과 대법원에서 최씨가 모두 패소해 27억3천만 원의 과징금이 최종 확정되기도 했습니다.

5. 시행착오 없으려면 처음부터 명의신탁 전문가와 함께

부동산 명의신탁 분쟁은 복잡하고 다양한 법적 쟁점을 포함하고 있습니다. 부동산 명의신탁 관계를 정리하려는 명의신탁자 분이라면, 사전에 형사처벌과 과징금 부담에 대한 충분한 점검과 대비도 필요합니다.

부동산 명의신탁 분쟁 사건을 저희 로펌에 의뢰하기 위해 오시는 분들 중 상당수는 명의신탁 1심 소송 과정에서 대단히 불만족스러운 변호를 경험했거나 패소한 이후에야 뒤늦게 명의신탁 전문가를 수소문한 끝에 찾아오시는 분들이었습니다.

이분들의 사건 기록을 살펴보다 보면, 부동산 명의신탁 소송 실무를 수행해 본 경험이 없는 것으로 보이는 1심 소송대리인이 소송전략을 잘못 수립하고 진행해 패소하거나 패소의 위기에 처한 것으로 보이는 사례를 다수 볼 수 있었습니다.

이 때문에 의뢰인은 소중한 시간과 비용을 허비하고, 후속 재판을 맡는 변호사들도 이를 바로잡는 데 더 많은 품과 어려움을 감수해야만 합니다.

명의신탁 분쟁에서 성공적인 결과를 도출해 내기 위해서는 법리는 물론 재판 실무와 과징금 관련 행정절차, 부동산실명법위반죄 관련 형사절차의 실무 경험까지 뒷받침되어야만 합니다. 처음부터 명의신탁 분쟁 소송의 성공사례가 많은 전문변호사의 도움을 받을 필요가 있다고 하겠습니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 제34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축·재개발 조합 자문

부동산 관련 시공사, 신탁사, 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]

출처 : 로리더