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합의를 이끌어내는 노하우는

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안녕하세요. 부동산 전문 로펌 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단입니다.

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하나의 부동산을 여러 명이 각 1/5, 3/10, 1/2의 지분 등으로 함께 보유하고 있는 경우를 ‘공유물’로 정의할 수 있습니다.

이렇게 공동으로 소유하고 있는 관계를 종료하고, 

각자의 지분에 따라 몫을 나누는 절차를 공유물 분할이라고 하죠.

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공유재산 처분에 대한 입장이 공유자간에 서로 다르다면,

공유물분할청구소송을 통해 묶여진 관계를 해소하여 각자의 소유로 권리를 행사할 수 있습니다.

지금부터 공유물 분할 청구 시 다뤄야 할 핵심 요소는 무엇이 있는지 상세히 알려드리도록 하겠습니다.

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공유물분할청구소송,

어떤 상황에서 필요할까?

▣ 원만한 합의가 어렵다면

각자의 사연들이 있겠지만 많은 경우는 상속 부동산을 나눌 때 필요합니다.

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막상 상속받은 세대는 잘 지내다가, 그 다음 세대부터는 굳이 공유로 소유할 필요성이 약해지다보니 처분하길 원하죠. 

그때 상호 협의가 되지 않으면 소송절차로 진행할 수 밖에 없습니다.

쉬운 사례로 설명해 드리겠습니다.

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✔상속받은 건물을 공동소유 중인

남매 A 씨와 B 씨는 해당 건물을 둘이 함께 관리했는데요.

하지만 A 씨는 건물의 매각을 원했고,

오빠 B 씨는 유지하기를 바랬죠.

의견 차이로 갈등이 끊이질 않았습니다.

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건물 처분의 시기와 방식에 대해 공유자들 모두 동의한다면 협의를 통해 처분하는 것이 효율적인 방법인데,

하지만 공유자들의 수가 많을수록 의견이 하나로 합쳐지기는 어렵습니다.

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공유물분할청구소송

어떤 특징이 있을까?

과반수 지분권자가 아닌 소수 지분권자도 원한다면 소를 제기할 수 있습니다.

하지만 처음에 소를 제기한 사람만이 참여하는 것이 아닌, 

소송에는 원하든 원하지 않든 공유자 전원이 참여하게 됩니다.

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예를 들어 5명 중 의견이 다른 1명이 소를 제기하더라도 전원이 참여하게 됩니다.

이를 ‘필수적 공동소송’이라고 합니다.

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또한 법원은 원고 혹은 피고가 원하는 방식에 구애되지 않고,

법원의 재량에 따라 합리적인 분할의 방법을 결정할 수 있습니다.

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형식적으로는 소송사건이지만 실질적으로는 비송사건이어서 이를 ‘형식적 형성의 소’라고 지칭합니다.

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✔ 공유자 중 일부가 소를 제기하더라도 전원이 참여

✔ 분할 방식은 법원의 재량에 따름

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원하는 공유물 분할 방법이 있다면

▣ 판사와 공유자의 마음을 흔드는 힘

의뢰인이 원하는 분할 방식이 있다면,

모두와의 협의가 필요한 부분입니다.

이때 분할 방식에는 어떤 것이 있을까요?

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'현물 분할'

건물 전체를 현물로 보고 나눔

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'대금 분할'

경매 등의 방법으로 건물을 처분한 뒤 그 대금을 나눔

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'가액 분할'

공동소유자 중 한 명이 전체를 소유하되, 

나머지 소유자들에게 각 지분에 대한 대금을 지불하는 방법

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만약, 대금으로 나누는 방식으로 판결되었다면, 

경매로 인한 매각은 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 

이에 더해 감정가보다 낮은 가격에 매각된다면 사실상 모두의 손해로 귀결되죠.

득과 실을 명확하게 파악해 판사와 가족들을 설득할 수 있는 논리적인 힘이 필요합니다.

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저희는 의뢰인의 실익을 최우선 기준으로,

한 사건에 3인 이상의 변호사가 투입돼 다각도의 법리적, 

경제적 분석을 바탕으로 이해당사자들을 설득할 수 있는 근거를 제시하는 것에 집중하고 있습니다.

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소송에 앞서 미리 대비할 점은?

▣ 부동산 가처분 신청

부동산처분금지가처분이란,

목적물에 대한 채무자의 소유권 이전,

저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분을 막아두는 것을 말합니다.

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다른 공유자가 부동산을 임의로 팔거나,

해장 건물을 담보로 대출을 받는다면 상황이 더욱 곤란해지기 때문입니다.

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권리관계가 얽혀버리면, 

더욱 힘든 싸움이 될 수 있으니,

이를 미연에 방지하려면 가처분 신청을 해 두어야 할 필요가 있습니다.

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가장 좋은 방법은 

공유물분할의 KEY

그 열쇠는 바로 설득이라고 생각합니다.

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어떤 방법이 가장 이득인지 추론하고 가장 빠르게 실익을 취할 수 있는 방법은 무엇인지를 주된 쟁점으로 고민해야 합니다.

우리는 평소 '법대로 하라'라는 말을 많이 하곤 합니다. 하지만,

법대로 하는 것이 만사형통은 아닙니다.

설득을 통해 원하는 바를 이루고 합의를 이끌어내는 일, 그것이 가장 효율적이며 정답에 가깝습니다.

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각자의 상황에 따라서 답은 달라지지만,

모든 경우 공동 소유자들과 판사를 설득시키는 것이 결론적으로 좋은 방법이라는 사실은 같습니다.

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박태범 대표 변호사

▣130인의 변호사단이 함께하는 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남 강남제일 어벤져스 변호사들의 지휘자

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"이미 서로 감정이 틀어진 상태에서 의뢰인 스스로 설득을 하기는 역부족이었습니다. 

가족이라서 아무래도 감정이 자꾸 앞서게 되니까요.

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그래서 제가 한 사람 한 사람 찾아가 설득을 하는 겁니다.

오히려 제3자인 저를 만나면 이성적으로 판단하기 쉬워지거든요. "

이미 감정의 골이 깊다면 이성적으로 판단하기 어렵습니다.

"내가 손해 보더라도 니 뜻대로는 안된다."

라는 어리석은 생각을 하기도 하죠.

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하지만,

감정을 배제한 채 서로 대면하여 진정성 있는 정보를 교류한다면 마음을 쉽게 열 수 있습니다.

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저희가 하는 일은 바로 그것입니다.

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소송에서 이기는 것만이 능사는 아니며 의뢰인이 정말 필요로 하는 실익을 위해 현장을 마다하지 않는 전문가,

그것이 바로 여러분이 바라는 진짜 '변호사'의 모습일 겁니다.