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공유토지분할,

가장 합리적인 방법을 찾아서

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공유토지란,

한 필의 토지가 등기부에 두 사람 이상의 소유 명의로 등기된 땅을 말합니다.

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형제자매가 부모님으로부터 상속받거나 공동투자로 구입한 경우 등이 대표적인 예죠. 

그렇다면, 공유토지분할은?

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절차와 방법에 따라 땅을 공유자 각자의 소유로 나눈다는 뜻입니다.

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협의분할로 진행하는 것이 이상적이지만,

현실은 공유자 각자의 이익이 충돌해 분쟁이 발생하고 소송으로 이어지는 경우가 많습니다.

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각자의 변화하는 사정과 목적물의 사용·수익 방식, 처분 방법과 시기까지 의견이 제각각일 수밖에 없죠.

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이미 지체된 시간을 되돌리긴 어렵지만,

앞으로의 손해를 줄이기 위해서는 다양한 경험적 사례를 분석해 현명한 방안을 찾아야 합니다.

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공유토지분할이란?

▣ 현명하게 분할하는 방법

매번 결정의 순간 의견이 잘 맞거나, 사전에 약정한 계약서에 따라 일을 처리한다면 문제가 없겠지만, 

그렇지 못한 경우가 많습니다.

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사람의 마음은 언제든 변덕이 찾아올 수 있기에 분쟁이 발생하죠.

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공!유!란 조합의 합유, 종중·교회 등 비법인 사단의 총유 등과 달리 지분 처분과 분할청구의 자유가 인정되는 개인적 색채가 강한 공동소유 형태입니다.

다음과 같은 원인으로 발생합니다.

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▶공동소유 부동산이 발생하는 배경

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이렇게 발생한 공!유!부동산을 보유하는 최종 목적은 보유가 아닌 처분과 수익에 있다는 점을 기억해 두어야 합니다.

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어떻게 나누어야 할까?

▣ 공유토지분할 분쟁 대응을 위해

✔ 현물분할(원칙)

공!유!토!지!분!할!은 현물분할을 원칙으로 합니다. 

토지를 물리적으로 지분 비율만큼 分割하는 방식이지만,

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하나의 부동산일 때 높았던 가치는 지분만큼 쪼개지면 가치가 하락하고,

分割된 토지들의 시장가치가 각각 달라지는 문제가 발생하기에 실제로는 잘 이뤄지지는 않는 방식입니다.

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✔ 대금 분할(채택多)

共有土地를 경매절차를 통해 매각 후,

지분의 비율만큼 대금을 나누는 것입니다.

실무적으로 가장 많이 채택되는 방식입니다.

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하지만,

시세에 비해 경매에서 현저히 낮은 시세로 매각될 가능성이 있습니다.

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실무적으로는 시세에 가까운 가격에 매수해 줄 매수자를 구해 형식적 매각을 진행하기도 하는데,

신중히 선택할 필요가 있습니다.

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✔가액배상

共有者 중 1인이 다른 공유자들의 지분 가액을 모두 매입해 단독 소유를 하는 방식입니다.

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현재 부동산 가치를 유지하면서 장래 상승 가치를 기대해 볼 수 있는 방식입니다.

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공유 토지 분할 청구 시 유의 사항

▣ 필수적 공동소송 및 약정을 고려

共有土地分割 청구 시, 필수적으로 사전에 살펴보아야 할 것들이 있습니다.

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나 홀로 소송을 하시는 분들의 경우 이런 유의 사항들을 놓쳐 시간과 비용만 낭비할 수 있기에 주의가 필요합니다.

✔ 만약, 공유자들 전원이 5년 내 分割을 하지 않겠다는 약정을 했다면,

共有者 중 1인이 그 기간 내에 분할을 원하더라도 分割 청구를 할 수 없습니다.

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‘분할금지 약정의 부존재’는 공유물分割의 소극적 요건입니다.

아울러 대법원은 기간을 정하지 않은 분할금지약정은 5년의 기간으로 분할금지 약정을 한 것으로 판단하고 있습니다.

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✔ 共有者 전원이 참여해야 하는 필수적 공동소송이기에 한 명이라도 빠진 소 제기는 '무효'가 될 수 있습니다.

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구분소유적 공유관계

▣ 사례별 다양한 접근 방법 01

쉽게 설명하기 위해 사례를 하나 보여드리겠습니다.

▶구분소유적 공유관계 Case

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A 씨와 B 씨는 한 필지의 땅 사이에 담을 쌓아 경계를 구분한 상태로 수십 년간 거주해 왔습니다.

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어느 날 A 씨는 자신의 토지 共有 지분을 C 씨에게 매도했고, 

C 씨는 B 씨의 몫까지 갖기를 원합니다.

하지만 B씨는 자신의 지분을 매도하거나 分割하는 것에 반대합니다.

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B 씨는 이대로 거주할 수 있을까요?

민법 제268조 제3항은 제215조 (건물의 구분소유)와 제239조 (경계표 등의 共有 추정)의 공유물에 대해서는 分割 청구를 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다.

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B 씨는 C 씨가 공유물분할청구를 하더라도,

담을 경계로 오랜 기간 지속된 구분소유적 공유관계임을 주장해 대항할 수 있습니다.

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공유자 중 일부의 단독 수익과

부당이득 반환 청구

▣ 사례별 다양한 접근 방법 02

두 번째 사안으로는,

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▶共有者 중 일부의 단독 수익과 부당이득 반환 청구 Case 가 있습니다.

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형제자매인 D, E, F 씨는 상속으로, 땅 지분은 1/3씩 가지게 되었습니다.

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그런데 장남인 D 씨는 상속 土地 위에 있는 부친의 사업장을 이어받아 점유하면서 수익을 내고 있습니다.

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이에 E 씨와 F 씨는 공유물분할 청구의 소를 제기했습니다.

共有者 중 1인이 공유물을 독점해 수익을 가져가고 있다면, 

다른 공유자들은 공유물分割 청구를 통해 관계를 청산하고, 자신의 共有 지분을 이전한 날까지 발생한 수익에 대해 지분비율만큼 부당이득 반환청구를 할 수 있습니다.

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만약, 이런 상황에서 D 씨가 사업장을 계속 유지하고 싶다면, 

현물分割 또는 대금分割보다는 가액배상 방식​으로 다른 共有者들의 지분을 매수해 단독 소유하는 것이 바람직합니다.

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박태범 대표 변호사

▣ 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단의 마이스터

이제는 소송과정에서도 共有者분들을 협의시켜 드릴 수 있는 사건들이 늘어나고 있습니다.

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그게 가능한 이유는 한 가지죠.

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저희가 이미 다양한 유형의 수많은 경험적 데이터들을 가지고 있기 때문입니다.

선택지에 따라 어떠한 판결과 결과를 받게 될지 경우의 수를 정리해 보여드리면, 

협의점을 찾을 수 있습니다.

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공유토지분할도 최종 목적은 소송이 아닌 각자의 실리입니다.

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소송은 상대에게 협의의 여지가 없거나,

승소와 패소 결과에 따른 이익과 손해의 격차가 클 때 하는 게 바람직합니다.

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공유관계는 세월이 흐를수록 공유자의 수가 너무 많아져 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

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특별한 경우가 아니라면,

하루라도 빨리 각자 원하는 바를 취득하고 공유관계를 정리하는 것이 서로를 위한 길입니다.