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내 땅의 권리를 찾아서

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안녕하세요. 부동산 전문 변호사들로 구성된 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 강남제일 부동산 어벤져스 변호사들​​입니다.

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모든 땅에는 주인이 있습니다.

"남의 땅을 무단으로 사용하는 일이 있나?"

의아한 분들도 계실 겁니다.

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실제 예를 들자면 단독주택을 헐고 새로 건축하거나, 

담장을 쌓을 때 측량을 잘못해 일부가 내 땅을 넘어오는 경우는 생각보다 빈번하게 일어나고 있습니다.

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전 국토 면적의 12%에 불과한 수도권에 전체 인구의 50% 이상이 밀집해 거주하고 있다 보니, 

지방에는 주인이 있어도 상속과정에서 방치된 땅들이 제법 많습니다.

특히, 시골에 있는 땅이 그렇죠.

잊고 있다가 상속을 받고 나서야 급하게 찾아보는 경우도 있습니다.

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또 몇 십 년 전에 시골 친인척에게 농사를 허락했다가, 

지금은 아예 모르는 타인이 사용하고 있는 경우도 더러 있습니다.

예전엔 다 그렇게 살았다는 옛 어르신들의 정을 믿고 잊고 있다가는 소유권을 아예 잃을 수도 있습니다.

토지인도소송은 그 기간이 길어질 수도 있기에 중간에 놓치는 것 없이 꼼꼼하게 준비하는 것이 좋습니다.

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누구신데 제 땅에 살고 있는 거죠?

▣ 타인이 나의 땅을 침범해 사용 중이라면?

한 가지 사례를 살펴보겠습니다.

돌아가신 아버지의 재산을 물려받게 된 A 씨는, 

시골에 있는 매우 넓은 면적인 땅의 존재를 알게 되었습니다.

이를 직접 확인하기 위해 답사를 나섰는데, 그곳에는 이미 건물이 지어져 있었죠.

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이게 무슨 일입니까? 건물주에게 찾아가 내가 이 땅의 주인임을 밝혔지만,

자신들은 버려진 땅을 이용하는 것이라며 적반하장으로 A 씨를 그 자리에서 내쫓고 대화 자체를 거부했습니다.

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다른 사례에서는,

이전 지상권자에게 건물을 매수해 자신이 적법한 지상권자라고 주장하는 케이스도 있습니다.

등기권리증 어디에도 지상권자에 대한 기록은 없는데 말입니다. 

이렇게 예전 시골에서는 대부분 구두로 약정만 하고 문서화하지 않은 사례가 많아 분쟁이 초래되곤 합니다.

이처럼 타인의 주택 등이 나의 땅을 침범해 사용 중이라면 늦기 전에 '토지인도소송'을 진행하는 것이 바람직합니다.

이러한 유형의 소송에서는 사실관계를 빠짐없이 파악해, 

작은 실마리라도 놓치지 않고 증거를 수집하는 것이 필수적이죠.

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내 땅 돌려받는 법

▣ 대화로 해결하기 어렵다면

토지 인도 소송이란,

적법한 권한 없이 나의 토지를 사용하고 있는 사람에게 목적물을 반환할 것을 청구하는 재판입니다.

이를 통해 내 땅에서 행해지는 무단 점유를 제거하고 소유권을 회복할 수 있습니다.

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하지만 실제 실행하려면 생각보다 복잡할 수 있습니다.

그래서 많은 의뢰인들이 억울해 하십니다.

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"허락 없이 사용하는 저들이 누가 봐도 나쁜 것 아닌가요? 이걸 소송까지 해야 되는 겁니까?"

억울한 심정은 백번 공감합니다.

다만 보통 이런 경우 세월을 더듬어 그 흔적을 찾아보아야 합니다.

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특히 상속받은 땅이라면 적법한 계약이 있었는지를 먼저 확인해야 합니다.

옛 선조로부터 정당하게 땅을 빌리고 대가를 지급해 임대를 한 건 아닌지 살펴봐야 하죠. 

그 이후 임대료, 지료 등의 부당이득을 취했는지 산정하고, 

상황에 따라 철거를 요구할 수도 있습니다.

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내 명의로 된 땅이기에, 전문 변호사의 도움 없이 스스로 해결할 수 있을 거라 생각할 수도 있습니다. 

그러나 우리 법에는 점유자의 권리를 인정해 주는 '점유 취득시효'가 있기 때문에 더 늦기 전에 빠른 조치가 필요합니다.

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소송 전 필요한 법적 조치

▣ 반드시 선행되어야 합니다.

토지인도청구를 결심하셨다면, 꼭 선행되어야 할 법적 조치가 있습니다.

길면 1년 이상 소요될 수 있는 장기전으로 보아야 하는 만큼, 

소송 중에도 내 땅을 무단으로 쓰고 있는 건물 소유자가 소유권을 타인에게 이전하는 것을 막아야겠죠.

또한, 현재 사용자가 제3자에게 점유를 이전할 수도 있습니다. 

이럴 경우 상황은 더욱 복잡해지고 소송 기간은 길어지므로 이런 행위를 사전에 금지하기 위해 '점유 이전금지 가처분', '부동산 처분금지 가처분'을 먼저 신청해 두어야 합니다.

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부당이득반환청구

▣ 무단사용자가 얻은 수익 받아내려면

건물이 침범한 부분에 관하여 그동안의 사용·수익으로 인해 그들이 얻은 이익은 '부당이득'으로 보아야 합니다.

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따라서 토지를 침범 당한 본래 소유자인 의뢰인은 임료 상당의 '부당이득반환청구'를 통해 해당 금액을 받아낼 수 있습니다.

다만, 법원 감정인을 통한 임료 감정절차를 거쳐야 합니다.

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임료에 관한 채권의 소멸시효는 10년입니다.

문제를 인지하였다면 지체 없이 대응을 준비할 것을 권장합니다.

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점유 취득 시효

▣ 일정 기간이 지나면, 현재 건물 주인이 소유자가 된다?

토지 인도 청구를 준비할 때 고려해야 할 포인트,

점유자의 '점유취득시효' 입니다.

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✔ 점유취득시효란?

현재 땅을 사실상 지배하고 있는 자가 토지를 소유한다는 의사로 20년 이상 평온, 

공연하게 점유해 왔을 때 부동산의 소유자의 의사와 상관없이 소유권을 취득할 수 있도록 한 제도입니다.

따라서 점유취득시효 요건을 충족하는 토지 사용자는 소유권이전등기를 함으로써 진정한 소유자가 되는 것입니다.

이게 무슨 얼토당토않는 소리냐고요?

"권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다."

이 법률 격언 하나로 이 상황을 설명할 수 있을 것 같습니다.

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입장을 바꿔 생각해 보겠습니다.

선의의 불법점유인이 자신의 땅이라 착각하고 집을 짓고 살고 있었습니다.

그렇게 20년이 넘도록 문제없이 사는데 갑자기 땅 주인이라며 누군가 나타나 그동안의 사용 비용과 건물의 철거를 요구한다면 그것 또한 부당한 상황이 될 수 있습니다.

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박태범 대표 변호사

▣ 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단의 지휘자

"토지인도소송은 불법건축물에 관한 건물철거소송, 경계확정소송, 부당이득 반환청구, 점유 취득시효, 소유권이전등기청구 등 다양한 법률적 쟁점이 얽혀 있습니다. 

특히 점유취득시효가 인정된다면 아무리 토지소유자라고 해도 대항할 수 없으니, 

적극적인 권리 행사를 통해 소유권을 지켜내시기 바랍니다."

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토지인도청구소송은 사실관계를 어떠한 법리로 해석하고 그 법리 주장에 부합하는 증거자료를 수집해 제시함으로써 판사를 어떻게 설득할 수 있느냐에 따라 판결이 달라질 수 있습니다.

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저희는 의뢰인이 어떤 위치에 있던 무수한 승소경험을 통해 축적된 전문집단지성의노하우로 의뢰인의 재산과 권리를 가장 효율적으로 지켜 드릴 수 있을 것입니다.