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전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이라면

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최근 기사에 따르면,

전세금을 돌려받지 못한 임차인이 가장 많은 곳은 서울입니다.

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대규모 전세사기가 연이어 발생한 경기(9,572건), 인천(7,513건)보다도 훨씬 많은 수인 1만 2191건이나 됩니다.

이에 따라 상당수의 세입자들이 임차권등기명령과 같은 조치를 통해 자신의 보증금을 돌려받으려 하는데요.

이러한 법률적 조치가 집주인에게 전세금을 반환 받을 수 있는 적절한 방법인지는 문제가 됩니다.

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이번 글을 통해 전세금 반환에 관한 모든 것을 총정리해 보겠습니다.

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근거 법령은 주택임대차보호법으로부터

▣ 임차인의 대항력은 확정일자와 전입신고를 한 후에

본디 민법은 대등한 양 당사자 사이를 규율하는 법이지만,

소유권자에 비해 상대적으로 약자의 위치에 있는 임차인을 보호할 필요성이 있어 특례로서 '주택임대차보호법'이 제정되어 있습니다.

우선적으로 동법 제3조, 

"임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다."

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즉, 세입자가 당해 주택에 대한 확정일자와 전입신고를 한 후부터 대항력이 생겨 권리가 법으로 보호되기 시작하는 것입니다.

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동법 제3조의 2에서 5까지는 보증금 회수에 관한 주요 내용을 담고 있습니다.

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요약하자면 계약이 완료돼 보증금을 돌려줘야 함에도 임대인이 이를 거부하는 경우에,

세입자는 어떤 조치를 통해 권리를 주장할 수 있는지가 법률로서 도출됩니다.

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전세금미반환 시 쓸 수 있는 방법 4가지 전세금미반환은 큰 사회적 문제로 대두되면서, 

올해도 안타까운 기사들이 쏟아지고 있는 현실입니다.

사실 상식이 통하는 세상이라면 소송까지 갈 필요도 없겠죠.

전세금돌려받기 방법은 기본적으로 아래와 같은 4가지 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

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ⓛ 임차권 등기명령

② 보증금지급명령

③ 내용증명

④ 전세금반환청구소송

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1. 임차권 등기 명령​

임대차 계약 해지가 이루어졌음에도 전세금을 돌려주지 않고 있다면,

우선적으로 생각해 볼 수 있는 방법으로 임차권 등기 명령 신청이 있습니다.

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목적물 등기에 세입자가 아직 돌려받지 못한 전세 보증금을 돌려받을 수 있도록 권리를 설정하는 법원의 명령을 말합니다.

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주택임대차보호법 제3조의 3에 명시되어 있는 것으로서,

세입자가 실거주를 하지 않더라도 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다.

보증금지급명령과 함께 흔히 사용하는 절차에 해당하는데요.

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문제는, 임차권 등기 명령이 소송에 비해서 비교적 간단하게 신청이 가능하지만, 

그만큼 강제성이 부족하다는 점에 있습니다.

대항력 및 우선변제권만이 유지되는 절차이므로, 

목적물이 경매로 넘어가면 효력은 제한적이어서 실질적인 강제성이 부족합니다.

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더욱이 상황에 따라서는 임차권등기 시,

임대인은 새로운 세입자를 구하기가 더욱 어려워지게 되므로, 오히려 내 돈을 빨리 회수하는 데 장애가 되는 요인으로 작용할 수도 있습니다.

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2. 보증금 지급명령​

이는 전세금미반환에 대한 구체적인 내용을 명시해 법원에 신청하면,

법원이 이를 검토해 임대인에게 지급명령을 하는 절차입니다.

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다만, 

상대방이 이에 불복해 이의신청을 하면  지급명령은 효력을 상실하고 본안소송 절차로 이어지게 됩니다.

따라서 지급명령이 실효성을 얻으려면 집주인이 이의신청을 하지 않을거라는 확신이 있을 때에만 진행해야 합니다.

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3. 보증금 반환 내용증명

때때로 임차인들 중 일부는 계약 해지에 관한 내용을 문자로 보내시는 경우가 있는데,

이는 증거의 효력이 약하기 때문에 차라리 내용증명을 이용하는 것이 더 확실합니다.

내용증명은,

의사표시 통지의 분명한 증거가 되는 만큼 임차인과 임대인의 정보,

계약 해지 날짜 등을 정확하고 구체적으로 작성해야 합니다.

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발송한 내용 중 사실과 다른 부분이 조금이라도 섞여 있다면,

상대방이 이를 이용해 역공할 수 있습니다.

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내용 기재 시 매우 주의를 기울여야 하고,

무엇보다 의사를 명확히 표현하는 수단일 뿐, 그 자체로 강제성을 갖는 조치는 아닙니다.

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4. 확실하게 돌려받으려면, 

'보증금반환청구소송' 절차를

결국 처음부터 깔끔하게 전세금을 받을 수 있는 방법은 소송입니다.

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임대차 계약 해지 이후에도 집주인이 보증금 반환을 거절한다면 임차인은 앞서 소개해 드린 방법들의 진행 유무와 상관없이, 보증금 소송 진행이 가능해집니다.

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소장 작성과 함께 계약의 존재와 종료를 증명할 자료들을 첨부하게 되는데 여기서 증명 자료란 임대차 계약서, 관련 영수증, 내용증명을 보냈다면 내용증명과 그렇지 않다면 계약 해지 관련 문자와 송수신 기록, 녹취록 등을 말합니다.

전세금 소송을 진행하게 되면 구체적인 사정에 따라 가압류/가처분을 병행하는 것이 바람직합니다.

승소하더라도 막상 임대인에게  남은 재산이 없다면 곤란해지기 때문입니다.

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자신의 재산을 은닉 ∙ 처분하거나 제3자의 명의로 돌려 둘 수도 있으므로 사전에 보전조치를 해 둘 필요가 있습니다.

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또한 소송의 큰 장점은,

미반환 상태인 금액에 대해 임대인이 반환을 지연할수록 더 많은 지연이자까지 받아낼 수 있다는 점입니다.

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정해진 법정 이율은 연 5%이지만 승소 판결이 확정되면,

소장이 상대방에게 도달한 날의 다음날부터 연 12%에 해당하는 금액까지 계산해 지급받을 수 있게 됩니다.

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잠시 망설이고 있는 사이 상대방은 목적물을 제3자에게 매도하거나 재산을 은닉할 수도, 

혹은 상황 자체가 뜻하지 않은 방향으로 흘러 경매에 넘어가게 될 수도 있으니, 여러분도 발 빠르게 움직여야 합니다.

전 재산일지도 모를 전세금을 반환 받지 못한다면 인생이 송두리째 흔들릴 수도 있다는 것을 저희가 누구보다 잘 알고 있습니다.

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이미 신뢰가 깨질 대로 깨진 상태라면 내 소중한 돈을 맥없이 타인에게 저당 잡혀 있을 순 없는 노릇입니다.

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