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월세 체납 세입자의 점유로 손해 보고 있다면

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안녕하세요.

강남제일 부동산 어벤져스 변호사들입니다.

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명도소송이란,

건물을 점유하고 있는 자를 상대로 소유자가 해당 건물을 인도받기 위해 제기하는 민사소송을 말합니다.

이해가 쉽도록 예를 들어보겠습니다.

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→상가건물 임대차 계약을 진행했는데,

세입자가 임대료 지급을 3개월 이상 미루며 연락을 두절하고 버티는 상황

→경매에 의해 낙찰받은 건물이 기존 임차인의 합의되지 않은 점유로 인해 손해를 보고 있을 때

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이러한 상황에서 임대인 및 경락인은 임차인을 상대로 '명도소송'​을 진행할 수 있습니다.

임차인이 잘못을 해도, 혹은 불법 점유를 하더라도 물리적인 방법을 통해 퇴거시킬 수는 없습니다.

내 건물인데 왜 마음대로 못하냐며 억울해 하시는 임대인도 있지만,

법이 그렇습니다.

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그렇다면 우리는 적법한 절차를 통해 이 문제를 해결해야 합니다.

오늘은 명도소송절차와 기간,

주의 사항에 대해 알아보겠습니다.

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월세를 지급하지 않는 임차인

▣ 합법적으로 해결하는 방법은?

예전엔 임대인이라 하면 큰 자본을 소유한 부자를 상상했을 텐데, 

현실은 그렇지 않습니다. 

평생 모은 재산이거나 은행에 돈을 빌려 투자처로 이를 택한 '생계형 건물주' 들이 적지 않습니다.

월세를 받아 은행에 대출 이자와 원금을 내야 하는 것이 현실이죠.

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만약 이 과정이 미뤄진다면 은행으로부터 압류 집행이 발생할 수 있고,

신용에도 문제가 생길 수 있습니다.

은행은 임대인처럼, 즉 당신처럼 기다리고 봐주는 경우가 없습니다.

하지만 여러분이 자력으로 점유되어 있는 목적물에 임의로 들어가 강제적인 퇴거 절차를 진행하게 된다면,

주거침입이나 손괴 등의 각종 범죄에 휘말릴 수 있습니다.

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법에서 명시하고 있는 계약 해지에 대한 사유를 임차인이 저질렀을 경우,

임대인은 합법적이고 패소 가능성이 적은 '명도소송'을 통해 해결하여야 합니다.

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명도소송으로 얻게 되는 것

▣ 임대인에겐 시간이 곧 돈

이를 효율적으로 이용하는 방법은,

승소보다 임차인을 빠르게 퇴거시키는 것입니다.

우리의 목적은 그것이니까요.

당장 발등에 떨어진 불을 꺼야 하는 임대인에게 이 소송기간은 따지고 보면 손해로 작용할 수도 있습니다.

✔ 통상적인 명도소송절차

① 소장을 작성해 법원에 접수

② 상대방의 답변서 제출

③ 변론 기일 지정

(통상적으로 2~3차례 진행)

④ 법원 판결

⑤ 집행관을 선임해 명도집행

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위의 명도소송절차 및 집행 과정을 포함한다면 6개월 이상의 기간이 소요되는 경우가 많습니다.

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기간이 늦춰질수록 집주인은 보증금을 상회하는 손해를 입게 될 수 있습니다.

단순 '승소'를 위하는 것이 아닌 '가능한 빠르게' 퇴거 시키는 것을 목표로 두어야 한다는 것이죠.

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명도소송을 통한 문제 해결 과정

▣ 손해를 줄이며

이해를 돕기 위해, 

저희가 수임한 사례를 통해 의뢰인의 실익에 중점을 둔 해결 방법을 알려드리겠습니다.

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의뢰인 A 씨는 임차인과의 임대차 계약 (보증금 1억, 월세 900만 원)을 체결했습니다.

하지만 이후 임차인으로부터 첫 한 달을 제외하고 월세를 한 푼도 받지 못했는데요.

수차례 내용증명을 발송하며 독촉하였으나 5개월째 차임을 받지 못하고 있습니다.

저희는 단지 승소에 무게를 둔 것이 아닌,

의뢰인의 실익에 중점을 두고 손해를 줄이는 것에 초점을 맞추었습니다.

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✔ 소송과 집행 절차를 진행할 때 통상 6개월 이상의 시일이 소요됩니다.

이에 따라 최소 1~2천만 원 정도의 의뢰인 측 손해가 예견되었습니다.

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✔ 의뢰인의 동의를 받아 임차인과의 ‘합의’를 통한 조속한 분쟁해결 절차에 돌입했습니다. 

세입자 상가에 입점된 집기에 대한 처분 시간 제공과 보증금 중 5천만 원 반환으로 합의를 이끌었습니다.

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✔ 합의안에 서명한 이후,

빠르게 퇴거를 진행하여 불과 2주 만에 임차인을 내보내며 이 사건을 종결시켰습니다.

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✔ 결론적으로는 2~3백만 원의 금전적 손해를 보았으나, 

장기전으로 진행되었을 경우의 금전적 손해 스케일과는 비교하기 어렵습니다.

위 사례를 분석해 보면 의뢰인이 손해를 전혀 안본 것은 아닙니다.

소송에 산출된 비용과 원상 회복에 발생한 비용 등, 

2~3백만 원 정도는 손해를 보게 되었죠.

하지만, 장기전이 된다면 손해가 가중될 뿐 아니라 정신적인 피해도 무시할 수 없을 겁니다.

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부동산점유이전금지가처분 신청

▣필수 주의 사항

소송을 진행해야 한다면 점유이전금지 가처분 신청이 선행되는 것이 필수 주의 사항입니다.

이를 통해 소송 과정에서 발생할 수 있는 2가지 위험을 예방할 수 있습니다.

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✔ 무단 전대

✔ 점유권자를 주기적으로 바꿈

만약 임차인이 악의를 가지고 소송을 피하려고 한다면, 

이를 방어할 수 있도록 처분금지 가처분 신청은 필수로 진행해야 합니다.

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박태범 대표 변호사

▣ 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단

"사실 임대인분들도 소송을 끝까지 진행하는 것보다, 

합의를 통해서 내보내는 것이 더 효율적이라고 생각하지만 이미 상대방과는 사이가 틀어져 엄두를 못 내는 경우가 많습니다.

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승소는 어려운 것이 아닙니다.

어려운 것은 사람의 마음을 흔들어야 하는 합의에 있지요."

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마음을 흔드는 힘은,

사건을 정확히 분석하고 진단해 증거와 상대에게 불리한 자료를 얼마나 확보하여 상대방과 어떻게 타협하느냐에 있습니다.

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같은 조건을 제시하더라도 변호사를 통해 합의를 유도하는 경우,

임차인이 쉽게 받아들이기도 합니다. 

만약 여차하면 소송으로 이어가면 되니 우리 입장에서는 나쁠 것이 없습니다.

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실제 법은 우리가 생각하는 일반 상식과 거리가 있을 수 있습니다.

사건을 법률적 노하우로 꿰뚫어 볼 수 있는 진정한 부동산 전문 변호사의 안목이 필요하다면,

의뢰인의 귀중한 시간을 낭비하지 않는 저희와 함께하시길 권하겠습니다.