부동산명의신탁 부동산 명의신탁 처벌, 선의의 수탁자를 위한 핵심정보
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부동산 명의신탁처벌, 선의의 수탁자를 위한 핵심정보
최근 부동산 시장이 급격한 불황기로 전환되면서, 명의신탁 분쟁 양상에도 큰 변화를 가져오고 있습니다.
얼마 전까지만 해도 주로 신탁자가 수탁자로부터 부동산 등기를 찾아오려는 분쟁이 주를 이루었습니다.
그런데, 이제는 수탁자가 상대방에게 등기를 빨리 가져가라고 요구하는 분쟁이 증가하고 있습니다.
김영삼 정부는 1993년 8월 긴급재정경제명령을 통해 금융실명제를 전격 실시하였습니다. 이어 1995년 7월에는 부동산실명법이 시행되었습니다.
이에 따라 종중, 배우자, 종교단체에 대한 일부 예외를 제외하고는, 건물 및 토지에 대한 명의신탁 약정과 그에 따른 물권변동은 무효가 되었습니다.
부동산실명법 위반자는 형사처벌 하고, 부동산 명의신탁자에게는 과징금도 부과합니다.
그런데, 이 법이 시행된 지 30년이 다 되어가는 지금까지도 법을 위반해 등기된 부동산은 여전히 많고, 아직도 경제적 목적 등으로 새로이 이름을 빌려 등기를 하는 사례가 적지 않습니다.
아무래도 실명법 위반으로 실제 형사처벌되거나 거액의 과징금이 부과된 사례가 잘 알려지지 않아서인지, 아니면 불법인지 몰랐던 경우도 있지만, 알면서도 처벌과 과징금을 감수하면서까지 진행한 사례들도 있습니다.
오늘은 명의신탁 소송의 명가로 알려진 저희 로펌을 찾아오시는 분들 중 최근에 다수를 이루는 '선의의 명의수탁자' 분들을 위해 부동산실명법위반죄 처벌에 관한 핵심정보를 짚어드리려고 합니다.
수탁자 입장
▣ 대표적인 우려사항
명의신탁은 부모와 자식 간, 형제자매간, 지인간, 고용주와 직원 간은 물론 갑을관계의 법인간에도 발생합니다.
부동산 불황기에 수탁자 분들이 가장 많이 걱정하시는 문제는 대출금과 임차인 보증금 반환 채무, 세금, 그리고 신탁 관계를 정리하는 과정에서 법적인 처벌을 받게 되는 건 아닌지 등에 대한 것입니다.
그러면서도 향후에 경제 상황이 좋아졌을 때 상대방과의 관계까지 고려해, 적극적으로 법적 절차를 밟아서 문제를 청산하는 데에는 주저하기도 합니다.
부동산실명법 위반 명의신탁처벌
▣ 양쪽 모두 처벌 대상
실명법 상 부동산 실권리자명의 등기의무를 위반해 등기를 한 경우, 이름을 빌린 자는 물론 빌려준 자도 형사처벌 대상이 됩니다.
동법 제7조는 벌칙조항으로, 제1항에서 부동산 명의신탁 금지규정을 위반한 신탁자는 ‘5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금’에 처하도록 합니다.
수탁자에 대해서는 제2항에서 ‘3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금’에 처하도록 규정하고 있습니다.
부동산실명법 위반죄 공소시효
▣ 신탁자 7년, 수탁자 5년
공소시효는 범죄행위가 발생한 날로부터 일정한 기간이 경과할 때까지 그 범죄에 대해 기소하지 않으면 공소권을 소멸시켜, 그 범죄에 대해서는 더 이상 형사소추를 할 수 없게 하는 목적의 제도입니다.
이 기간을 규정하고 있는 형사소송법 제249조에 따르면, 부동산실명법 위반 명의신탁자에 대한 공소시효는 7년, 수탁자에 대한 공소시효는 5년이 됩니다.
이러한 분쟁으로 저희를 찾아오시는 분들의 사건을 진단하다 보면, 많은 경우는 오래전에 이루어진 경우여서, '공소시효'가 지난 사례가 대부분입니다.
그러나, 앞에서 살펴본 것처럼 최근 5년 이내 부동산 활황기에 이루어진 사건들도 상당수 있기 때문에 이어지는 하단의 내용까지 잘 살펴야 합니다.
실명법 위반 공소시효의 기산점
▣ ‘신탁 등기가 이루어진 때’부터
부동산실명법위반죄는 공소시효의 기산점을 언제로 보느냐에 따라 처벌 대상이 크게 달라집니다.
기산점을 ‘등기가 있는 동안은 공소시효가 시작되지 않는다.’고 보면, 대부분의 사례는 처벌대상이 됩니다.
반면, ‘등기가 이루어진 때’부터라고 보면 처벌되지 않는 사례가 많아집니다.
이 문제는 실명법의 입법 취지와 제3조 제1항, 제7조 제1항 제1호의 구성요건을 고려해야 합니다.
즉, 부동산실명법위반죄는 '신탁자가 명의신탁 약정에 따라 수탁자 이름으로 등기를 마친 때'에 범죄행위가 완료되고, 그 이후는 법익침해 상태만 계속되는 '상태범'인 사람으로 보는 것이 타당합니다.
법원은 실제로 실명법을 위반한 수탁자가 기소된 사건에서 최초 명의 신탁등기시점부터 5년이 지나 공소가 제기됐다는 이유로 면소 판결을 선고한 바 있습니다.
검찰도 이후에는 유사사례에서 명의신탁 등기 시점부터 5년의 공소시효가 도과했다는 이유로 '공소권 없음 불기소처분'을 하고 있습니다.
이 기간이 이미 지났다면, 형사 처벌에 대해서는 더 이상 걱정하지 않아도 무방합니다.
명의신탁 소송의 명가 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단
▣ 내 사건에 부합하는 성공 사례가 많은 로펌을 찾아라
저희가 명의신탁 분쟁의 소송, 행정, 형사 업무를 수행하다 보면, 수사관과 행정청 실무자는 물론이고 검사와 상대방 소송대리인들 마저도 명의신탁 법리에 반하는 주장을 하는 경우들을 종종 보게 됩니다.
그만큼 이러한 분쟁 실무를 경험해 본 분들이 적다는 반증이라는 생각이 듭니다.
명의신탁은 법리는 물론 민사(소송), 행정(과징금), 형사(실명법 위반죄) 절차의 실무 경험이 반드시 뒷받침되어야만 의뢰인이 만족할 수 있는 결과가 나올 수 있는 고난이도의 분야입니다.
큰 병에 걸린 환우와 보호자가 유명한 의사를 수소문해 찾아가듯이, 소송난이도가 높은 전문분야 사건에 대해서는 더욱 신중하게 해당 분야 성공사례가 많은 명변호사를 찾아갈 필요가 분명하다는 점을 조언 드립니다.
하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다고 하였습니다. 아무리 어려운 일에 부딪혀도 살아나갈 방법은 반드시 있습니다.
저희가 그 방법을 찾아드리겠습니다. 이상, 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 부동산전문팀 강남제일 어벤져스 변호사들이었습니다.
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