부동산명의신탁 신탁사기, 전세사기 보증금 회수 방안은
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보증금사기 사건 피해자이신가요?
'빌라왕 사건', '깡통전세', '신탁사기' 등의 여파가 여전합니다.
전세사기로 보증금을 돌려받지 못하고 집에서 쫓겨나는 세입자들의 사연들까지 알려지다 보니,
정부에서도 다양한 대책을 마련하고 있습니다.
하지만 급한 불을 끄는 정도의 대응책일 뿐,
피해자는 계속 늘어나고 있고 근본적인 해결책은 아직 마련되지 않고 있습니다.
전’세’사’기’ 피해자들이 대부분 집을 거래해 본 경험이 별로 없는 청년층에 집중돼 있어 전세권 제도의 개편을 요구하는 목소리도 높아지고 있습니다.
세입자는 단기 거주 목적이라 하더라도 부동산 거래에 있어 관련 법적 지식을 숙지하고,
관련 서류들의 확인 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
만약 이에 어려움이 있다면 부동산 중개업체의 말만 듣고 결정하는 것보다,
부동산 전문가의 진단을 통해 검증하는 과정을 거쳐 부’동’산’ 계약 체결 결정에 있어서는 향후 발생할 수 있는 법적 문제를 미연에 방지하는 것이 바람직합니다.
지금부터 본격적으로 보증금 사기에 대해 말씀드리겠습니다.
깡통전세 보증금사기
▣ 전세제도의 득과 실
대표적인 보증금 사기 유형인 깡통주택이란,
임대인이 반환해야 할 의무를 부담하는 보증금 액수와 임대인이 변제해야 하는 대출 계약 등의 채무합계가 집값의 80% 이상인 경우입니다.
임대인의 재산상황이 양호하고 자본금이 충분해 채무이행에 곤란하지 않으면 문제가 되지 않습니다.
하지만 집주인이 변제 능력이 없거나 파산에 이르게 된다면 보증금 회수에 있어 곤란한 상황이 초래될 수 있습니다.
따라서 계약 목적물에 대한 적정 시가를 파악하는 것이 중요합니다.
빌라나 오피스텔의 경우에는 시세를 정확히 파악하기 어려워 의뢰인 스스로 해당 지역의 부동산중개업체를 여러 곳 방문해 현장의 정보를 확인하는 노력이 필요합니다.
또한 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 이용하거나 등기부등본을 통해 해당 주택에 설정된 채무에 대한 확인이 반드시 필요합니다.
매매 시가에 비해 전세가가 차이가 없어 비슷하거나,
오히려 전세가 더 비싼 경우에는 계약 체결을 하지 않는 것이 바람직합니다.
대항력을 악용한 보증금사기 수법
▣ 사기 유형 01
대항력은 전입신고와 확정일자를
모두 갖춰야 효력이 있습니다.
전입신고 후 확정일자의 효력이 발생하기까지 시간이 걸릴 수 있죠.
그것을 악용한 경우를 조심해야 합니다.
예를 들어보겠습니다.
세입자 김 씨가 오후 5시에 잔금을 모두 지급하였고 주택을 인도받아 이사 온 후,
전입신고를 했다면 당일 12시가 지난 다음날 00시가 되는 시간부터 대항력을 갖추게 됩니다.
세입자가 대항력을 갖추기 전에 임대인은 은행에 한도치로 돈을 빌리고 제3자에게 주택을 매도해 버렸습니다.
대부분 보증금을 승계 받아 지불할 수 있는 능력이 없는 신용불량자나 노숙자에게 매도해 버리기에 사실상 나의 돈을 되돌려 받는 길이 더욱 험난하게 됩니다.
✔ 예방책으로는 잔금을
저녁 6시 이후에 지불하는 방법이 있습니다.
보통 은행, 등기소는 오후 6시 이전에 업무를 종료하기 때문에, 그 사이에 소유권을 넘기지는 못합니다.
대출을 받더라도 우선권은 확보할 수 있는 것이죠.
신탁을 이용한 보증금 사기 수법
▣ 사기 유형 02
처음부터 건물을 지을 때 신탁회사에 의뢰한 경우입니다.
신’탁’회사의 신용으로 돈을 빌려 건물을 올릴 수 있죠.
건물주는 신’탁’회사와 신’탁’계약을 체결할 때,
건물주가 부동산 관련계약을 체결할 때는 신탁회사의 동의를 얻어야 한다는 내용으로 신’탁’계’약’서’를 작성합니다.
하지만, 신’탁’사’의 동의 없이 마음대로 세입자를 구하는 것이 바로 '신탁 사기'입니다.
신탁회사의 동의가 없는 전세계약서는 효력을 인정받을 수 없습니다.
따라서 세입자는 보호받을 수 없는 것이죠.
✔ 예방책으로는 등기부등본을
철저하고 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
만약 신탁 등기가 있다고 확인되면 가까운 등기소를 방문해 신탁원부를 발급 받아보고,
신탁원부 상 권리자에게 동의를 구해야 합니다.
이러한 절차를 거쳐야 임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는 임차인이 되는 겁니다.
갭투자 매물, 대처법은?
'갭투자'란 전세가의 차액으로 부’동’산을 구입하는 것을 말합니다.
매매 가격과 전세 가격 차이가 적은 아파트 등을 매수한 뒤 가격이 오르면 이를 팔아서 시세차익을 남기는 방식입니다.
자금이 부족한 매수자가 본인의 자본 없이 부’동’산을 매수해 전세를 놓기 때문에,
세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는데요.
-사례-
최 씨는 얼마 전, 2억짜리 전세계약을 체결했습니다.
집주인은 계약을 체결함과 동시에 매매를 진행한다고 합니다.
처음엔 몰랐지만 알아보니 말로만 듣던 '갭투자' 매물이었던 거죠.
최근 들려오는 '깡통 전세'로 불안해진 최 씨는 본인의 전입신고와 확정일자가 임대인의 소유권 이전등기와 동일한 날 진행될 것으로 예상되자,
강남제일 부동산 어벤져스 변호사단을 찾아오셨습니다.
위 케이스에서 집주인이 갭투자한 것은 맞지만,
악의를 가진 '사기행위'라고 보기에는 어렵습니다.
그러나 고의가 없어도 의뢰인의 상황이 안정된 것은 아닙니다.
만약, 집값이 떨어진다면 집주인이 계약이 만료되더라도 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 있죠.
또, 세입자의 대항력은 전입신고한 다음날 발생하기 때문에 은행의 근저당권보다 후순위가 될 가능성이 있습니다.
그렇다고 하여 이미 보증금을 내버린 전’세’계약을 취소할 수도 없는 노릇입니다.
✔ 저희가 제시한 솔루션은, 은행의 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖추는 것입니다.
전세 계약을 앞당겨 지금의 임대인과 협의하여 전세금을 좀 더 빨리 주고 날짜를 앞당기는 것이죠.
전입신고와 확정일자를 더 빠르게 확보할 수 있도록 말입니다.
임차권등기명령에 대해서
▣ 전세사기를 막기 위해선 기본에 충실
집주인으로부터 회수하지 못한 보증금이 있는데,
세입자가 새로운 곳으로 이사하는 등의 사정이 생긴다면,
기존 주택에서의 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 임차권 등기명령을 이용할 수 있습니다.
임차인의 경우,
계약 기간의 종료일로부터 2개월 전 (또는 임대차계약서 특약상 갱신거절 통지기간 전)까지 계약을 갱신하지 않고 당해 계약을 해제하겠다는 내용을 집주인에게 통지함으로써 가능하게 됩니다.
또한 이러한 사실을 입증할 수 있는 문자메시지나 카카오톡 대화 내용,
통화 녹취록 등을 확보해 두어야 합니다.
그러나,
사안에 따라서는 임차권등기가 회수를 늦추는 이유로 작용할 수도 있습니다.
부동산 전문변호사의 구체적인 진단을 받으실 필요가 있다는 점 강조해 드립니다.
임’차’인’에게 가장 중요한 점은 보증금을 빠르게 반환받는 것입니다.
그들은 치밀하게 법적 대응까지 준비해 두고 있을 겁니다.
저희는 구체적인 사건에 따라 형사 고소, 배상명령, 보증금반환소송,
가압류, 가처분 등을 선택적, 복합적으로 활용해 다각도로 분쟁해결 절차를 진행함으로써 전’세’사’기 피해자분들을 도와 드리고 있습니다.
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