부동산명의신탁 양자간 아파트명의신탁 사례를 통한 청산 방법
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양자간 명의신탁 사례를 통한 청산 방법
부동산 전문 변호사들로 구성된 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 강남제일 부동산 어벤져스 변호사들입니다.
최근 한 어르신이 저희 사무실로 찾아오신 적이 있습니다.
“내 앞으로는 재산세가 너무 많이 나와서 아파트 하나를 아들 앞으로 돌려놓았습니다.
어차피 자식이라곤 하나 있는 거, 나 죽고 나면 내 재산 전부 그놈한테 갈 텐데 무슨 문제라도 있습니까?”
이런 물음을 늘 받으면서도 가족 간의 분쟁은 참 조심스러운 일입니다.
차마 변호사로서 "어르신, 문제가 되셨으니까 저희를 찾아오신 거 아닙니까."라고 답변드릴 수가 없었습니다.
대신에 차 한 잔 권해드리니,
먼저 문제 상황을 토로하시더군요.
“아 근데 그놈이 내 아파트를 홀랑 팔아먹었지 뭡니까? 어차피 자기한테 준 거 아니냐면서, 나는 이름만 줬다고! 이제 어찌하면 좋겠습니까? 변호사 양반!”
어르신의 높아진 언성과 함께 비로소 쟁점이 명확해졌습니다.
이제부터 변호사인 저희가 사실관계와 쟁점을 포함한 몇 가지 주요 사항을 짚어보겠습니다.
우선 이 사건의 어르신은 분쟁 대상이 되는 아파트를 아들의 이름으로 등기만 경료하려 했을 뿐,
대내적으로는 본인이 실권리자로서 해당 건물에 관한 소유권을 보유하려고 했습니다.
이것이 명의신탁(名義信託) 약정입니다.
여기서 어르신은 명의신탁자가, 아들은 명의수탁자가 됩니다.
이후 아들이 해당 아파트를 제3자에게 매도하면서 분쟁이 발생하였는데 아들은 증여를 주장하므로,
이 사건의 쟁점은 ‘어르신께서 소유권 이전을 통해 해당 아파트의 등기를 자신의 이름으로 경료할 수 있는지’ 입니다.
여러분의 생각은 어떻습니까?
어르신께서 해당 아파트의 소유권을 되찾아 올 수 있으실까요?
강남제일 부동산 어벤져스 변호사들이 이 사건을 한 번 풀어 나가보겠습니다.
실명법 시행 이후 원칙적으로 무효
▣ 형사처벌과 과징금이 부과될 수 있습니다.
1995년 7월 1일 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 (부동산실명법)’ 시행 이후, 제4조에 명시된 몇 가지 예외를 제외하고는 名義信託 약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효가 되며 제3자에게 대항할 수 없습니다.
만약 법규정을 위반한 채 신탁자와 수탁자 간에 약정이 체결되었다면,
신탁자에게는 ‘5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금’에 해당하는 형사처벌과 과징금이 부과되고, 수탁자는 ‘3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금’에 처해질 수 있습니다.
名義信託의 3가지 유형
▣어떤 차이가 있을까?
유형마다 해당되는 당사자의 범위와 내용의 차이가 존재하므로,
개념을 명확히 짚고 넘어가는 것이 필요합니다.
✔ 양자 간(2자 간) 名義信託
신탁자가 소유하던 부동산을 수탁자의 소유로 가장하기 위해 매매나 증여 등의 방법을 통해 수탁자 이름으로 등기하는 약정을 뜻합니다.
대상이 신탁자가 이미 소유하던 재산이란 점에서 다른 유형과는 다소 차이가 있습니다.
✔ 중간생략등기형(3자간) 名義信託
매도인 소유의 부동산을 신탁자가 매수하면서 수탁자의 이름을 빌려 등기하는 약정입니다.
중간 취득자의 명의를 거치는 것 없이 최초의 양도인으로부터 곧바로 최후의 취득자에게 등기가 이전되는 것을 의미합니다.
✔ 계약 名義信託
매매계약을 체결할 당시 명의를 매수 대금을 지급하는 신탁자로 하는 것이 아닌,
수탁자의 명의로 하는 약정입니다.
그렇다면 글머리에서 소개해 드렸던 어르신의 사례는 이 중 어디에 부합할까요?
바로 ‘양자간 명의신탁’ 약정에 해당됩니다.
양자간 명의신탁 청산 방법은?
▣소유권이전등기말소청구소송을 제기
위 사건의 경우, 부모와 자녀 간의 양자간 명의신탁 약정이어서 부동산실명법이 허용하는 예외에 해당하지 않습니다.
따라서 부동산실명법 제4조에 따라 信託 약정에 따른 등기 및 그에 따라 이루어진 부동산에 관한 물권변동까지 무효가 됩니다.
대법원은
‘부동산실명법을 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 이름으로 등기를 한 경우 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 해당 등기의 말소를 구하는 것이 가능한지’에 관해,
‘名義信託 약정에 따라 명의신탁자로부터 명의수탁자에게 소유권이전등기가 이루어지는 등기명의신탁의 경우 해당 소유권은 그 등기와 상관없이 명의신탁자에게 그대로 남아있는 것을 뜻한다.
그 결과 신탁자는 부동산 소유자로서 소유물방해배제청구권에 기초하여 수탁자를 상대로 그 등기 말소를 청구할 수 있다’고 전원합의체 판결을 내린 바 있습니다.
이 판례에 따르면,
다툼의 대상이 된 아파트의 소유자가 아들로 되어 있다면, 과징금 부과와 형사처벌은 별론으로 하되, 어르신은 소유물방해배제청구권을 기초로 해 소유권이전등기말소청구소송을 제기할 수 있습니다.
수탁자가 제3자에게 부동산을 매도하였다면
▣ 제3자에게 대항하지 못하는데, 대처법은 없을까요?
문제는 다툼이 된 아파트가 수탁자인 아들의 처분에 의해 현재 제3자의 소유가 되었다는 점입니다.
부동산실명법 제4조 3항에 따라 해당 약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
따라서 해당 약정을 제3자가 알았는지 몰랐는지 여부와 관계없이 제3자의 소유가 됩니다.
다만, 아들로부터 아파트를 취득한 제3자가 양자간 명의신탁관계를 알면서도 수탁자인 아들에게 매도를 적극적으로 요청하거나 유도하면서 아들의 배임행위에 적극 가담한 경우라면,
信託 부동산에 관한 수탁자 아들과 제3자 사이의 계약은 반사회적 법률행위로 무효가 되므로,
제3자의 소유권 취득은 무효가 되고 어르신은 아들 및 제3자를 상대로 한 소송을 통해 소유권등기를 되찾아 올 수 있습니다.
이러한 까닭에 이 사건 어르신의 경우,
제3자의 배임행위 적극 가담 입증할 수 있는 사정이 없으면 名義信託을 원인으로 한
소유권이전등기반환청구나 소유권이전등기말소청구소송에서는 인용 판결을 받기 힘들 것이며,
다만 부당이득반환청구소송을 통해 아들로부터 매매 대금은 반환 받을 수 있을 것입니다.
박관우 변호사
부동산 소송과 실무 관록의 베테랑
"명의신탁은 법률전문가인 변호사들조차 소송실무를 직접 경험해 보지 않으면 어려울 수 있고, 실제 실수도 보이는
사건 분야입니다.
무엇보다 시행착오를 겪지 않기 위해서는 진정한 名義信託 전문변호사를 선임할 필요가 높은 분야입니다."
후회는 잠시 미뤄두시고 저희 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단과 문제 해결의 실마리를 찾아보십시오.
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