가압류가처분 부동산가압류 해제 말소 방법, 강남제일 변호사의 가이드
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부동산가압류 해제, 말소 방법
안녕하세요. 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 부동산전문팀 강남제일 어벤져스 변호사들입니다.
고물가와 경기 침체 장기화에 최근 저희 로펌을 찾아오시는 의뢰인분들 상당수가 느닷없이 '부동산 가압류'를 당하신 분들입니다.
매매계약 잔금 불이행, 공사대금, 대여금, 과거 양육비, 손해배상금 등 청구채권의 종류도 다양합니다.
부동산가압류는, 금전채권 또는 금전으로 환산 가능한 채권을 가진 채권자가 채무자의 재산 처분, 은닉을 사전에 막고자 채무자의 부동산에 대한 처분권을 임시적으로 빼앗는 집행보전 조치인데요.
지금과 같은 경제 불황기에는 특히나 채!권!자!라면 당연히 해야 할 사전 조치이기도 합니다.
보전처분 제도의 취지상 밀행성과 신속성이 요구되는데요.
법원은 채권자가 제출한 신청서 상의 주장과 증거만을 심사해 최소 1주일에서 1달 이내에 비교적 신속하게 결정을 하고, 특별한 사정이 없으면 등기부 갑구에 가압류 등재가 되고 나서야 비로소 부동산 소유자에게 결정문을 보냅니다.
이러한 절차적 특성상, 채권의 존부가 불명확하거나 채무를 두고 당사자 사이에 분쟁 중인 경우에도, 상대방을 사실상 압박하기 위한 수단으로 이용되기도 합니다.
채권액이 소액인데도 금액을 과다하게 기재해 채무자의 모든 부동산에 대해 포괄적으로 과잉, 과도하게 청구하는 등 악용 사례도 있습니다.
결정이 되고 나서야 알게 되는 채무자 입장에서는 난감할 수밖에 없습니다.
우리 법 제도는 이렇게 억울한 상황에 처한 분들을 위한 법적 절차들을 마련해 놓고 있습니다. 오늘은 주요 유형별로 부동산가압류해제, 말소 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
부동산가압류 해제 방법 1, 부당하거나 과도한 경우?
▣ 이의신청
의뢰인이 가져온 가압류 결정문을 살펴보면, 청구채권의 내용이 상대방이 주장하는 채권액보다 훨씬 적은 소액만 남은 경우, 아예 내 채무가 아닌 경우, 채권액 전부를 이미 지급한 경우, 채권이 이미 시효로 소멸한 경우들도 있습니다.
제도를 악용하거나 남용한 사례들이죠.
이렇게 부당한 가압류에 대한 대응방안으로는 ‘가압류 이의신청’ 절차가 있습니다. 결정이 부당하니 양 당사자가 참여할 수 있는 심문기일을 열어 그 당부를 다시 판단해 달라고 법원에 신청하는 것인데요.
민사집행법 제283조에 따른 절차로, 그 신청 사유에는 아무런 제한이 없고, 신청시기의 제한도 없습니다.
이의신청을 하면 법원은 보통 한 달 내외로 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 기일을 정해 통지하고, 변론 또는 심문 절차를 통해 양 당사자의 주장과 증거를 심리한 후 가압류의 전부나 일부를 인가∙변경 또는 취소하면서, 적당한 담보제공명령을 할 수 있습니다.
부동산가압류 해제 방법 2, 사정 변경 등이 있는 경우
▣ 취소신청
가압류가 결정 당시에는 정당한 것이었더라도, 현재는 더 이상 그 결정을 유지하는 것이 부당한 사정 변경이 있는 경우에는 기존 부동산 가압류결정을 취소해 달라는 신청을 할 수 있습니다.
민사집행법 제288조 제1항은 취소 사유를 다음과 같이 규정하고 있습니다,
첫 번째, 그 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때.
구체적으로는 관련 본안소송에서 채무자가 승소한 경우, 확실한 담보 제공 등으로 보전의 필요성이 소멸된 경우 등입니다.
두 번째, 법원이 정한 담보를 제공한 때.
세 번째, 채권자가 가압류 집행 뒤 3년간 본안소송을 제기하지 않은 때.
실무적으로 가장 많은 경우입니다.
마지막으로, 채권자가 법원의 본안 제소명령 상의 제소기간 내에 본안소송을 제기하지 않은 경우에는, 민사집행법 제287조 제3항에 따라 채무자가 신청하면 법원은 부동산 가압류를 취소하게 됩니다.
부동산가압류 해제 방법 3, 문제가 된 부동산을 처분해야 한다면
▣ 해방공탁
가압류 청구채권의 존부 자체 또는 그 금액에 대해 소송을 하고 있는 중에 해당 부!동!산!을 처분해야만 하는 사정이 생기기도 합니다.
이런 경우에는 가압류결정문에 정해진 금액을 법원 지정 은행에 공탁금으로 납부하고, 해방공탁을 이유로 한 집행취소신청을 하면 부동산 가압류를 해제할 수 있습니다.
‘해방공탁’은 가압류의 옳고 그름과는 관계없이 법원에 일정한 담보를 내고 가압류 등기를 말소할 수 있는 제도입니다.
채무자가 본안소송에서 승소해 판결이 확정되면, 사정 변경에 따른 가압류 취소신청을 해 취소결정을 받아 해방공탁금을 회수할 수 있습니다.
부동산 소송은 물론 현장에 강한 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단
▣ 대한민국 10대 로펌, 법무법인(유) 강남
채권자는 가압류를 신청해서 그 결정을 받는 데까지 1주에서 1달 정도면 되는 반면, 채무자는 그 등기를 말소하는 데 최소 3개월에서 1년이 넘는 시간이 소요됩니다.
가압류와 가처분은 본안소송의 대응전략에도 적지 않은 영향을 미칩니다. 당신의 자산 중 경제적 가치가 가장 높은 부동산에 대한 권리는 그만큼 더 신경 써서 방어하고 지켜야겠죠.
부.동.산.가.압.류.청구채권별로 해당 부동산 소송 성공사례를 기반으로 관련 분야 전문가들이 함께 다각도에서 구체적인 사건을 분석해 소송 전략을 어떻게 잘 설계하고 이끌어가느냐 하는 노하우가 여러분의 재판 결과를 좌우하게 될 것입니다.
중요한 분쟁일수록, 보다 더 실력이 검증된 전문가들로 구성된 대형로펌의 전문성과 노하우를 활용해 대응하시길 권장해 드립니다.
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