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부동산계약파기 위약금, 분쟁 해결 방법은 

우리가 부동산을 매매할 때는 전망과 입지 등을 신중하게 알아보고 많은 고민을 하면서 계약(契約)을 체결합니다.

그런데 경제 상황은 세계정세와 정부 정책 등의 영향으로 언제나 급변할 수 있습니다.

이에 따라 내 건물, 땅의 시세가 급등하거나 급락하기도 합니다. 매매계약 체결 시에는 예상치 못한 이같은 상황이 발생하면

契約을 파기하려는 사례가 나타납니다.

거래 단계별 취소 가능 여부와 위약금

 ▣ 가계약금 단계

부동산 매매거래는 통상적으로 계약금-중도금-잔금 순으로 진행되는데,

매물보다 매수 희망자가 많은 상황에서는 선점을 위해 계약서 작성 없이 ‘가계약금’을 주고받기도 합니다.

이 가계약금 수수단계에서 일방에 의해 契約이 파기되는 사례가 실무에서 빈번하게 발생하다 보니, 

이러한 경우의 가계약금 반환 및 위약금 문제로 당사자는 물론 공인중개사분들까지 저희들에게 찾아오시는 분들이 참 많습니다.

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먼저 대법원 판례에 따라, 가계약 시 매매契約의 중요사항인 목적물, 대금, 대금 지급 방법 등에

관한 합의가 이루어졌다고 볼 수 있는가?

여부에 따라 본 契約의 성립과 파기 또는 부당이득의 반환 문제로 전환됩니다.

우리 민법은 가계약금에 관해서 직접적인 규정을 두지 않고 있습니다.

따라서 관련 분쟁에 대한 판례도 확립돼 있지 않아, 구체적 사실관계를

근거로 해 케이스 by 케이스로 결론이 달라질 수 있습니다.

최근까지의 대법원과 하급심 판례의 취지를 종합하면, 매매계약의 중요사항에 관한 구체적인 합의가 이루어진 경우, 

매도인이 매매계약을 취소하려면 가계약금의 배액이 아닌, ‘약정 계약금의 배액’을 지불해야만 契約을 해제할 수 있습니다.

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반면,구체적인 합의가 이루어지지 않아 본 契約이 성립됐다고 볼 수 없을 때

가계약금을 해약금으로 본다는 약정이 명백히 인정되지 않으면,

가계약금을 지급한 매수 희망자가 본 계약 체결을 포기하더라도, 가계약금은

매수희망자에게 반환되어야 합니다.

키포인트는 ‘중도금’입니다.

중도금이 지급되기 전이라면 특별한 사정이 없는 한,

양 당사자는 민법 제565조에 따라 契約을 해제할 수 있습니다.

이미 중도금이 지급된 상황이라면, 민법 제565조의 ‘이행에 착수 행위’가

이루어진 것이므로, 당사자 간 합의 없이는 파기가 불가합니다.

중도금 입금 후에도 해제가 가능한 경우? 

▣ 예외적으로 가능한 사례

◆ 양측 합의 해제

불가피한 사정을 상대방에게 설명하고 이해를 구하면서, 契約 해제로 인한 상대방 손해를 배상하는 합의안을

마련해 해제할 수 있습니다.

◆ 일방의 채무 이행 지체·이행 불능

한쪽이 약정을 제대로 이행하지 않거나 원천적으로 契約 이행이 불가능한 상태가 되었을 때는 이행지체·불능으로

법정해제권 주장이 가능합니다.

◆ 매매목적물에 중대한 하자 또는

착오, 사기가 있었을 때

처음에 안내받지 못한 중대한 결함이 존재하거나 대상 목적물의 면적, 경계 등에 중대한 착오가 있거나, 계약 체결의

전제가 되었던 사실이 허위인 경우라면 착오, 사기로 인한 것임을 입증해 파기할 수 있습니다.

◆ 해제 관련 특약

契約 체결 시 중도금 또는 잔금 지급과 관련한 별도의 파기 조건을 특약으로 넣은 경우, 그 특약에 따라 권리 주장을 할 수 있습니다.

특약의 중요성

이 사례에서 의뢰인 A 씨는 계약 당시 특약으로 중도금 입금 후 1주간 이내 해지 가능 조항을

추가했었기에 중도금이 입금되었지만 문제없이 해제할 수 있었습니다.

계약파기도 매도인의 법정 권리

▣ 계약금 배액 지불하고 부동산매매계약파기 앞서 말씀드린 사례라면, 매도인 측에서는

당연히 계약을 물리고 싶을 것입니다.

민법 제565조(해약금) 제1항은

‘매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의

명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한

‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’

교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매契約을 해제할 수 있다.’고 

명시적으로 규정하고 있습니다.

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매도인이 ‘이행의 착수’인 중도금 지급 전에 일방적으로

해제하더라도 위법행위가 아니고, 

매수인은 법정 해약금을 지급받는 것 외에는 매도인을 상대로 별도의

손해배상을 청구할 수 없습니다.

이러한 사례들이 많다 보니, 매수인 측에서 이를 예방하기 위해서

이행 시기를 앞당기는 방법을 쓰기도 하는데요. 앞서 말씀드린

사례에서와 같은 특약이 있다면, 이 방법도 무용지물이 됩니다.

매매계약의 불확실성 제거 방안

▣ 계약 파기 방지 방안

첫째, 계약금과 중도금, 잔금 지급기일 사이의 간격을 짧게 하는 방법

契約을 파기/유지할 것인가에 대해 고민할 시일을 줄이는 것이죠.

둘째, 계약금을 보통보다 많이 주고받는 방법

통상적으로 매매 대금의 10%로 설정하지만, 비율을 이보다 높이면

높일수록 양 당사자는 해약금에 대한 부담으로 취소하기가 어려워집니다.

셋째, 매수인이 중도금 또는 잔금을 약정일 보다 먼저 지급하는 방법

이 방안은 세 가지 방안 중 법률적으로 문제가 될 수 있는 방안인데요.

‘중도금은 그 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의

이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한

이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.’라는 대법원 판례에 따른 것으로, 

이 판례에 의하더라도 위 사례처럼 ‘특약 등 특별한 사정이 있는 경우’에는

이행의 착수 행위가 제한됩니다. 

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아울러,

‘매도인이 먼저 契約해제의 의사표시를 하고 일정 기한까지

해약금 수령을 통지하면서 기한을 넘기면 공탁하겠다고 한 경우,

중도금 지급일은 매도인을 위한 기한의 이익도 있는 경우이고,

매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정에 해당해 

매도인의 의사에 반하여 선 이행할 수 없고,

했다고 해도 매도인의 契約 해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.’는

대법원 판례도 있는 바, 契約 파기 방지책으로서의 중도금 선입금 방안의 효력은

구체적인 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.