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기다리기만 하면 해결되는 일이 아닙니다.

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안녕하세요. 부동산 전문 로펌 강남제일 어벤져스 변호사들입니다.

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역전세난, 전세시장은 여전히 추락하고 있습니다.

정부에서도 전세시장을 대대적으로 손보겠다는 시그널을 보인 바 있죠.

집값이 하락하며 자금 마련 여력이 없는 임대인들의 보증금 반환도 지연되고 있습니다.

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피해는 고스란히 당신의 몫이 되었죠.

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고금리 시대에 접어들며, 전세자금을 빌려서 집값을 마련했던 임차인들의 이자 부담이 커졌고,

주변 전세가 하락으로 부담만 큰 현 계약을 유지할 이유가 사라졌습니다.

집주인은 정말 보증금을 돌려줄 금전적 상황이 안되는 걸까요?

아니면 손해를 감수하며  돌려줄 마음이 없는 걸까요?

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이렇다 저렇다 한들 어차피 약자는 임차인입니다. 

따라서 우리는 적합한 대응을 준비해야 합니다.

지금부터 보증금반환청구소송에 대해 확실하게 알려드리겠습니다.

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그들이 버티는 이유

▣ 보증금 돌려받기, 왜 힘들까요?

저희를 찾아오시는 의뢰인들 중 대다수가 이런 말씀을 하십니다.

"집주인이 돌려줄 돈이 없다는데

어떻게 하나, 믿고 기다릴 수밖에.."

기다림에 지친 분도 계시지만, 기다려 주니 상대는 집을 처분하여 뒤통수를 맞았다는 분들도 계십니다.

분명 선량한 건물주도 있습니다. 

모든 임대인이 나쁜 마음을 먹은 것은 아니지만 의심해 볼 필요는 있죠.

역지사지, 처지를 바꾸어 생각해 보면 집주인의 입장에서 왜 돌려주지 않는 것인지 이해가 될 겁니다.

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지금과 같은 역전세 상황에서 임대인이 전세금을 돌려주기 위해 1~2억씩 손해를 보며 집을 내놓고,

부족한 비용은 은행에 빌려서 기존 세입자에게 주는 것이 좋을까요?

아니면 일단 조금 더 기다려달라고 미루고, 전세가가 회복될 때까지 일단 버티는 것이 더 좋을까요?

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'버티는 것'이 그들에게 손해가 적은 상황임을 우리는 인지하여야 합니다.

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건물주의 재산 가압류, 가처분 신청

▣ 그들의 재산을 보전하고 압박할 수 있는

우선 빠른 시일 내에 돌려받기가 어렵다고 판단된다면 임차인은 가압류, 가처분 신청을 하는 것이 좋습니다.

집주인 소유의 부동산과 예금 등에 가압류 신청을 함으로써 채권을 보전하고,

임대인을 심리적으로 압박하여 나에게 유리한 상황을 만들어야 합니다.

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가압류, 가처분 신청을 위한 순서는 아래와 같습니다.

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① 임차인은 계약만료 전 

전세 계약 해지를 통보

② 임차권 등기 후 주택을 명도

③ 임대인에게 반환 채무 발생

④ 임차인은 보증금 채권을 근거로 

임대인 재산에 가압류 또는 가처분 신청이 가능합니다.

권리를 인정받기 위해,

순차적으로 진행하시는 것을 권합니다.

임대인의 가용 예금 등을 동결하고 부동산을 처분할 수 없도록 함으로써 보증금반환청구소송 전에 미리 내 재산을 지켜두는 것이 좋습니다.

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그들이 자기 재산을 미리 처분한 후에는 소송에서 승소 판결을 받더라도, 

강제집행을 할 재산이 없어 더 일이 복잡해지고 해결하는 데 오랜 시일이 걸릴 수 있기 때문입니다.

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보증금 반환 지연이 손해가 되도록

▣ KEY POINT, 

승소 판결문 가능한 한 빨리 돌려받고 싶다면,

반환을 지연할수록 임대인에게 손해가 되도록 만들어야 합니다.

상대방이 여유 부릴 수 없도록 압박하여야 발등에 떨어진 불을 끄기 위해 노력할 것입니다.

보증금반환청구소송 승소 판결문이 있으면, 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있고,

특별손해에 대한 비용까지 청구할 수 있습니다.

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승소 후 높아지는 지연이자

▣ 소송 전 5%, 승소 후 12%

쉽게 이해할 수 있도록 예를 들어 보겠습니다.

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✔ 보증금 5억의 아파트인 경우 소송 없이 청구할 수 있는 지연손해금은 연 5%입니다. 

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즉, 1년에 2,500만 원 가량이 발생하며 월로 환산할 경우 매월 약 200만 원의 지연손해금이 발생하는 셈입니다.

그렇다면,

전세금반환청구소송을 제기하면 지연 이율은 얼마가 될까요?

연 12%대로 비율은 껑충 뜁니다.

5억에 12%라고 한다면 1년에 6,000만 원,

월로 환산할 경우 매월 500만 원의  지연이율이 발생하는 것이죠.

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금융권 대출이 높아도 이자율은 10% 이내인데,

승소한다면 받을 수 있는 지연손해금은 시중보다 높은 12%입니다.

이렇게 된다면 없는 집을 팔아서라도 돌려주기 위해 노력할 것입니다.

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소송, 비용이 부담?

▣ 임차인에게 경제적인 선택지입니다.

소송을 미루는 임차인들의 심리는 아무래도 경제적인 부담일 겁니다.

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생업이 있는 의뢰인은 이 사안만을 맹목적으로 매달릴 수 없고, 

법률 지식이 낯선 일반 시민 입장에서 혼자서 법정 싸움까지 감행하기란 쉬운 일이 아님을 알고 있습니다.

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하지만 잘 알아보면,

오히려 임차인에게 더욱 득이 되고 경제적인 선택지가 될 수 있습니다.

기약 없이 돌려주기만을 기다린다면, 

기존 전셋집 계약이 종료되며 전세대출도 만료되어 더 높은 이율에 빌려서 내야 하는 일이 발생할 수 있습니다.

또는 직장 문제 때문에 부득이하게 임차권 등기를 한 후 새로운 전셋집으로 이사를 가게 되는 상황에서 기존 전셋집 대출이자 +새로운 전셋집에 대한 이자가 발생하게 됩니다.

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가계 살림을 위협할 만큼 힘든 상황의 연속입니다.

하지만, 계약 기간 만료 후 곧바로 전세금반환청구소송을 준비한다면 약 6개월 뒤에는 원고 승소 판결을 받게 될 겁니다. 

이러한 판결이 나면 소송 비용을 상대방에게 부담하라고 청구하는 것이 가능합니다.

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높아진 지연금이 부담스러운 집주인은, 빠른 시일 내에 보증금을 돌려주기 위해 노력할 것입니다.

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강남제일 어벤져스 변호사단

▣ 박태범 대표 변호사

다른 민사와 달리, 보증금을 돌려받는 문제에 소송을 강조하는 이유는 세입자가 약자이기 때문입니다.

가압류, 가처분 등 보전조치로 임대인 재산을 동결하고 승소 판결문으로 지연손해금에 특별손해를 부과할 수 있습니다.

법의 무기를 들었을 때 여러분의 소중한 보증금 반환이 빨라질 수 있습니다.

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재판이라는 단어에 미리  위축될 필요는 없습니다.

외로이 낯선 길에 들어선 여러분의 등불이 되어드릴 것을 약속드립니다.