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아파트, 오피스텔, 호텔 관리에

다툼이 생겼다면

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집합건물(集合建物)은,

다수인이 하나의 토지를 공유하면서 건물 중 일부는 자신이 전적으로 소유 및 관리하고, 공용부분은 구분소유자들의 의견을 모아 관리하고 사용하는 건물입니다.

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대부분의 아파트나 상가, 오피스텔,

주상복합건물 등이 이에 해당하지요.

여러 사람이 함께 건물을 사용하는 만큼, 다툼이 생기기도 쉬운 구조입니다.

따라서 이해와 협조가 필요합니다만, 현실에서는 늘 분쟁이 나기 마련이죠.

여하튼 현실에서 잘 살아야 하므로, 관리단 및 지배 구조에 대한 것은 다음에 기회가 되면 진행해 보고, 

오늘은 '공용부분'에 대해  집중적으로 살펴보도록 하겠습니다. 

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集合建物 공용부분이란?

▣ 공용부분의 소유관계는 구분소유자들의 공유에 속함

공용부분(共用部分)이란,

전유部分 외의 건물部分, 이에 속하지 아니하는 건물의 부속물과 소정의 절차에 따라 共用部分으로 된 부속의 건물을 말합니다. 

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1층 로비, 공용 엘리베이터 등

이런 共用部分의 소유관계는 구분소유자(區分所有者)들의 공유에 속합니다.

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그리고, 각 공유자는 그 용도에 따라 사용권이 있습니다.

당연히 지분 비율에 따라 관리비를 납부하고, 그에 따른 이익도 취득합니다.

-集合建物 법-

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제10조

(共用部分의 귀속 등)

"공용部分은 區分所有者 전원의 공유에 속한다.

다만, 일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한

共用部分(이하 "일부 공용부분”)은 그들 區分所有者의 공유에 속한다."

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제11조

(공유자의 사용권)

각 공유자는 共用部分을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.

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제17조

(공용부분의 부담·수익)

규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자는 그 지분의 비율에 따라 共用部分의 관리 비용과 그 밖의 의무를 부담하며, 생기는 이익을 취득한다.

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방해배제 청구에 앞서 공용부분인지,

'일부' 공용부분인지 살펴보아야

▣ 일부공용부분에 대해

실무에서 이와 관련하여 방해배제 등을 청구하려 하면,

늘 문제가 되는 것 중 하나입니다.

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이와 관련하여, 집합 건물 중 여러 개의 전유部分으로 통하는 복도, 계단,

그 밖에 구조상 區分所有者의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분 + 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 部分 등은 '공용부분'입니다.

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건물의 어느 部分이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지는

일부共用部分이라는 취지가 등기되어 있거나 所有者의 합의가 있다면 그에 따르고, 

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그렇지 않다면,

건물 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양 계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합하여 구분所有가 성립될 당시 건물 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 합니다.

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이러한 법리는, 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 區分所有의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 區分所有者 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분 소유자 등

일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용됩니다.

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이런 상황, 

상가 공용부분 방해배제청구 가능할까?

▣ 상가 분양계약서와 건축물대장을 꼼꼼히 살펴보아야

대법원은, 

갑 아파트 입주자대표회의가 지하주차장 진출입로에 자동차 번호판을 인식할 수 있는 차단기를 설치하여 사전에 번호를 등록하고 입주자 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입하도록 하면서,

상가에 입점한 상인이나 고객의 자동차 출입은 제한하자, 

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상가 區分所有者 을 등이 갑 아파트 입주자대표회의를 상대로 지하주차장 이용 방해  행위 금지 등을 구한 사안에서, 

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· 아파트와 상가는 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며 기능과 용도가 다른 점,

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· 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 구분소유자만의 共用에 제공되고 있는 점,

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· 아파트 區分所有者는 지하주차장 전체 면적 중 전유部分 면적에 비례하여 분할·산출한 면적을 共用部分으로 분양 받았으나, 상가의 분양 계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 共用部分으로 기재되어 있지 않은 점,

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· 지하주차장은 대지 사용권 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 이를 사용할 수 있는 것은 아닌 점 등에 비추어,

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지하주차장이 아파트 區分소유자만의 共用에 제공되는 일부 共用部分이라고 보아 상가區分所有者들의 청구를 배척하는 판결을 한 바 있습니다.

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아파트, 오피스텔, 호텔 등

공용부분 이용에 관한 분쟁

▣ 방해배제·금지 청구

만약 구분소유자 중 1인이 共用部分을 무단으로 독점하는 경우, 다른 구분소유자는 이 부분의 인도를 청구할 수 있을까요?

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共用部分의 변경은 구분 소유자 2/3 이상, 면적 2/3 이상의 결의를 받아야 합니다.

관리는 통상의 집회 결의로 정하는데, 보존을 위한 행위는 區分所有者 각자가 할 수 있습니다.

-集合建物 법-

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제15조

① 共用部分의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.

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제16조

① 共用部分의 관리에 관한 사항 제15조제1항 본문 및 제15조의 2의 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회 결의로써 결정한다.

다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

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이에 따라,

대법원은 집합건물의 區分소유자가 집합 건물법의 관련 규정에 따라 관리단 집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 共用부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우,

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다른 區分소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고,

지분권에 기초해 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

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소수지분권자가 불법으로

공유물을 독점하는 경우?

▣ 단순히 공유물 방해배제청구 또는

철거만을 요구하는 경우, 근본적인 해결 수단 X

區分所有者 일부가 관리단집회 결의를 임의로 진행하여 결의가 제대로 되지 않았음에도,

결의가 된 것인 양 서류를 만들고 임의로 사용하고 있는 경우가 생기면, 

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우선 共用부분의 방해배제에 관한 가처분 신청을 하게 되고,

그 사안에서 관리단집회 결의의 당부가 핵심 쟁점이 됩니다.

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여기서 강조하고 싶은 것은 집합 건물 관련 분쟁에서 핵심은 관리단집회와 관리인의 행위에 집중이 될 수밖에 없습니다.

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관리인이 사실상 관리단집회를 좌지우지하는 결정적 위치에 있기 때문입니다.

이를 둘러싸고 각종 민형사 소송이 집중되고 있습니다.

그리고, 대법원은

소수지분권자가 공유물을 독점하더라도 다른 소수지분권자가 공유물 인도를 청구할 수 없다고 판시했습니다.

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나아가, 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합 건물의 복도,

계단 등과 같은 共用부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고,

그로 인해 다른 구분 소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 됐다면,

공용부분을 무단점유한 구분소유자는 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 

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현실에서 이와 같은 제재 수단이 없이 단순히 방해배제만 구하여 철거만을 구하게 되면, 상대방은 압박을 받지 않아 근본적 해결 수단이 되지 못하기 때문에,

되도록 부당이득반환청구를 함으로써 실질적인 문제 해결에 한 걸음 더 나아가는 것이 합리적인 방안입니다.

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오히려 관리단 또는 소수의 아파트 구분소유자들의 독단적 점유·사용이라면 다행입니다.

하지만 호텔, 오피스텔, 토지 등 막대한 자금을 들여 투자를 했는데 소수의 구분소유자들이 몰래 이득을 취하는 경우엔 이야기가 달라지겠죠.

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투자의 가치를 훼손하는 행위는 법적인 절차를 통해 분쟁을 빠르게 해결하는 것이 좋습니다.

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미루기만 하다 보면 어느 순간 거짓이 진실이 되는 경우도 있기 때문입니다.