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부동산매매계약해지가 가능할까요?

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안녕하세요. 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 부동산 전문 변호사들로 구성된 강남제일 부동산 어벤져스 변호사들입니다.

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누구나 건물을 사들이기 전, 많은 경우의 수를 예상하고 깊은 고민들을 했을 겁니다.

하지만 세상 사는 이치가 마음대로 되지 않을 때가 있죠. 

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고심했던 매매 계약을 취소하거나 포기하고 싶은 상황이 그렇습니다.

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단순 변심에 의해, 더 큰 손해를 막기 위해, 잔금 지급이 어려워, 사회경제의 흐름이 급변하여 등 이유는 다양합니다.

중요한 것은 부동산과 관련된 분쟁은 막대한손해를 끼칠 수 있기에 어떠한 결정을 할 때 신중에 신중을 기해야 합니다.

그렇다면 부동산계약취소가 어떤 경우에 가능하고, 어떤 경우에 불가능한지 오늘 저희가 상세히 알려드리겠습니다.

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부동산 매매계약, 취소하고 싶다면

▣ 막다른 길에 놓였다고 포기하지 마십시오.

부동산 매매계약은 계약금과 중도금 납부 여부에 따라 쉽게 취소 가능한 케이스도 있고 그렇지 못한 경우도 있습니다.

사실, 합당한 사유가 없다면 이런 요구는 쉽게 받아들여지지 않는다고 말씀드립니다.

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혼자서 대응하기 어려운 사안입니다.

부동산 전문 변호사들의 도움을 받아 문제를 슬기롭게 해결하는 것이 비용과 시간을 아끼는 지름길이 될 수 있습니다.

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부동산계약취소가 불가능한 경우

▣ 중도금을 지급하였다면

보통 건물 매매약정을 할 때, 대금은 특별한 사유가 없는 한, [계약금 → 중도금 → 잔금] 순으로 납부됩니다.

그래서 대부분의 사람들은 잔금을 치르기 전이라면 계약금만 위약금 개념으로 포기하고 이를 해지할 수 있을 것이라 생각합니다.

하지만 중요한 포인트는 중도금입니다.

이미 중도금을 지급하였다면 매매약정의 취소는 불가능하며, 이는 매수인이 대출이 불가한 상황에서도 마찬가지입니다.

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대출로 잔금을 지급할 계획이었으나 예상치 못한 상황으로 매수인 또한 당황스럽고 억울한 상황은 맞습니다.

하지만 잔금 지급 방법과 계획이 해당 거래의 중요한 요소로 인정되지 않는다면, 정당한 파기 사유가 될 수 없습니다.

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중도금 입금 전이라면?

▣ 반환 가능성에 대해 알아보자.

간혹 중도금을 입금하기 전인데 대금의 전체를 요구하는 사람이 있습니다.

하지만, 이런 상황에서는 계약금만을 위약금으로 지급하겠다고 강경하게 주장하셔도 됩니다.

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정확히 짚어드리자면 중도금을 입금하기 전, 부동산매매계약해지가 가능합니다.

그렇다면 이런 경우 또 의문이 생깁니다.

이미 지급한 가계약금 반환은 어려울까요?

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✔ 가계약금까지만 입금한 경우→

반환 가능성이 높습니다.

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✔ 가계약금 입금 + 해약금으로 약정→

반환 가능성은 낮습니다.

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✔ 가계약금을 넘어 계약금까지 납입→

반환 가능성은 낮습니다.

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매도인의 귀책사유가 발생하였을 때, 반환 가능성은 더욱 상승합니다.

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매도인의 귀책사유로 인한 부동산매매계약해지

▣ 이행지체에 의한 법정해제권

중도금을 지급한 이후에도 해당 거래를 파기하거나 해제할 수 있는 케이스가 몇 가지 있습니다.

그중 하나는 '매도인의 귀책사유'로 더 이상 약정을 진행하는 데에 어려움이 있다고 판단될 때입니다.

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하나의 사례를 예시로 들겠습니다. 

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✔ 의뢰인 A 씨는 

준공이 완료됐다는 연락을 받고 입주 예정인 상가를 찾아갔습니다.

그런데 처음에는 분양 계획서에 없었던 기둥이 상가 중앙을 차지하고 창문을 가리며 일조권 침해가 되는 상황이었습니다.

위 사례와 같이 기존 설계를 무시하고 벽을 세우거나, 부실공사, 날림공사 등 목적 부동산의 하자로 인해 사용·수익할 수 없게 되었다면 매도인의 귀책사유로 인해 현 거래 유지에 이행지체가 발생한 것으로 보고, '법정해제권'이 발생합니다.

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이때 매수인은 분양계약해제 소송을 제기하고 분양대금 계좌 가압류, 소유권이전등기청구권 가압류 등 법적인 후속 조치를 취하여야 2차 피해를 예방할 수 있습니다.

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매도인의 또 다른 귀책사유

▣ 사전에 고지하지 않은 혐오시설과 위험 시설

✔혐오시설 : 화장터, 공동묘지, 납골시설,

쓰레기 소각장, 폐기물처리 시설, 도축장

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✔위험시설 : 송전탑 등 변전시설,

유류저장고 등 송유 설비시설

미리 고지하지 않은 혐오, 위험 시설이 들어선 상황에서는 분양계약 취소소송을 제기할 수 있습니다. 

만약, 원하지 않는다면 손해배상 청구를 하는 방법도 있습니다.

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박태범 대표 변호사

▣ 강남제일 어벤져스 변호사단

"매매약정상으로 매수인이 계약 해지를 할 수 있는 방법은 사실 더 적은 편입니다.

처음 관련 서류를 쓸 때 가능한 방어책을 마련해 놓는 게 중요합니다.

하지만 일반 시민이 그 방어책을 알거나 마련해 놓기란 쉽지 않죠.

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인생을 살아감에 있어 뜻하지 않게 법적 분쟁에 휩쓸릴 수는 있습니다.

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그때마다 모든 일을 혼자 해결한다는 것이 얼마나 고단하고 외로울지 충분히 이해합니다. 

어떤 사유이든 결국은 판사가 최종적인 결정을 합니다.

그런 판사의 마음은 제가 돌리겠습니다."

저희 법무법인 강남은, 130인의 변호사들로 구성된 국내 10대 로펌 중 하나입니다.

또한 1사건 1팀제로 3인 이상의 변호사가 팀을 구성하여 사건을 분석하고 해결하기에 다양한 시각과 법리 해석으로 소송 과정에서 발생할 수 있는 변수 컨트롤이 가능합니다.

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적극적으로 의뢰인의 편에서 돌파구를 마련해 줄 수 있는 진정한 부동산 전문 변호사를 만나보시기 바랍니다.