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건물 소유권이전 후 갑자기 날아온

사해행위취소 소장,

선의를 증명하는 방법은?

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인생을 살아가다 보면 수많은 거래들을 하게 됩니다.

금전 외에도 건물과 토지 등의 재산을 주고받는 큰 거래도 하게 되죠.

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이러한 거래가 순탄하게 흘러가면 다행이지만, 

모든 상황과 사람이 내 마음과 같지는 않습니다.

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좋은 마음으로 채권채무 관계를 맺었더라도 오늘의 이웃이 내일의 적이 될 수 있고,

오늘의 동업자가 경쟁자가 될 수도 있죠.

오늘은 사해행위(私権行為)를 이유로 행사되는 채권자취소권​을 알아보고 관련해 발생할 수 있는 법률 분쟁에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

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부동산 매매 후 갑자기 날아온 사’해’행’위’취’소’ 소장

▣ 정당한 매수자인 내 잘못이 아닌데요?

꿈에 그리던 집을 마련했는데, 어느 날 날아온 문서,

내용은 채권자 취소권을 행사하는 사해행위취소소장이라면?

이러한 가정만으로도 굉장히 불쾌하고 당황스러울 겁니다.

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시간을 들여 매수할 집을 알아보는 시간,

거래를 성사시키기 위해 온 신경을 쏟아야 했던 과정과 이사, 비용 등이 주마등처럼 지나갈 것입니다.

부’동’산’ 거래를 하기 전엔, 이런 일에 휘말릴 것이라고 예상하기도 힘들죠.

대부분 거래 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 발급받아 보는 것은 등기부와 건축물대장, 토지대장 정도일 것이고, 조금 더 보시는 분들은 지적도와 토지이용계획 확인서까지 정도이지만, 

매도인의 개인 부채까지 점검해 보는 분은 거의 없습니다.

더 정확한 이해를 위해 정의를 짚어 보겠습니다.

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▶사해행위(私権行為)

민법상 채권자가 채무자의 재산에 대해

강제집행을 하려고 해도, 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자기 재산을 은닉, 손괴하거나 제3자에게 증여하는 식으로 자신의 총재산을 감소시켜 강제집행을 어렵게 하는 것을 私権行為라고 합니다.

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▶채권자취소권

채’무’자’의 고의적 사’해’행’위’에 대해 채’권’자’가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있게 한 것으로, 민법 406조에 규정된 권리입니다.

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하지만 정당하게 매수한, 제3자인 매수인의 입장에서 보면 당연히 불합리하다고 느껴질 수 있습니다.

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그런데 그것도 모자라 집을 빼앗기지 않으려면 매수자(수익자)인 내가 스스로 선의임을 스스로 증명해야 한다니?

경험해 보지 못한 곤란함 앞에 막막함을 느끼고 계신 상황이라면 저희와 같은 부동산 법률전문가에게 효율적인 도움을 받으시기 바랍니다.

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제척기간부터 체크

▣ 사해행위취소소송을 당했다면

일반적으로 법에서는 어떤 사건에 대해 소를 제기할 수 있는 기간을 정해놓고 있습니다.

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사해행위 취소 소장을 받았다면,

제척기간부터 확인해 보셔야 합니다.

이 기간이 매우 짧은 편이기 때문입니다.

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채권자 취소권을 근거로 한 私権行為 취소의 경우,

사해행위가 발생한 날로부터 5년, 채권자가 취소 원인을 안 날로부터 1년 내에 제기해야 합니다.

애초부터 이 제’척’기’간이 지나,

소가 성립할 수 없는 경우도 드물지 않게 발생합니다.

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복잡한 사건일수록, 꼼꼼히 기본부터 살펴보아야 합니다.

성립할 수 없는 소송에 괜히 쓸데없이 에너지를 낭비할 필요는 없으니까요.

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매수자와 수익자는 악의로 추정

▣ 불리한 사해행위 소송, 해결책은?

본질적으로 채권자 취소권이 성립하기 위해선, 

채무자와 제3자인 매수자(수익자/전득자)가 '악의'를 가지고 있음이 전제되어야 합니다.

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그렇기에 사’해’행’위’취’소’소장을 받았다면,

채무자와 제3자인 매수자(수익자)는 악의로 추정되는데요. 

이 추정을 깨기 위해 스스로 '선의'임을 증명해야 합니다.

정당하게 매매 대금을 주고 샀다는 단순한 주장만으로는 피고에게 유리한 방어가 되기 어렵습니다.

기본적으로 추정을 깨뜨릴 만큼의 강력한 반박을 하는 것이 필요합니다. 

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뿐만 아니라 원칙적으로 해당 채권이 피보전채권에 해당하는가를 살펴보고,

애초부터 해당 채권과 채무자의 법률행위에 연관성이 없다는 것을 주장해 소의 성립 조건 자체를 부정할 수도 있습니다.

부당하지만 어려운 '사해행위취소소송' 사건에 대해서는 다각도로 분석해 어떻게 대응할 것인지에 관한 소송 전략이 중요합니다.

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상대의 허점을 파고들기 위해선 그보다 더 많은 노하우와 승소 데이터가 필요할 수밖에 없습니다.

그렇기에 규모가 크고 어려운 사건일수록 부동산 전문변호사들로 구성된 대형 로펌의 도움을 받으실 것을 권장해 드립니다.

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사해행위 소장을 받은 피고라면

▣ 인정 VS 인정되지 않았을 때의 결과

✔ 사해행위로 인정될 경우

법정에서 선의를 증명하지 못한다면 궁극적으로 수익자나 전득자 측은 이전 받은 채무자의 재산이나 가액 반환을 해야 하는 불이익을 감수해야 하는 손해를 떠안게 될 수 있습니다.

권리를 원상회복하거나 가액을 반환하는 것이죠.

✔ 사해행위에 대한

악의 추정이 깨질 경우

채무자의 재산 처분으로 인해 이익을 얻은 수익자나 전득자가 그 당시 채권자를 해한다는 사실을 알지 못했음이 인정되고 선의로 판단되면,

피고가 되더라도 원상회복이나 가액 반환 청구를 벗어날 수 있습니다.

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박관우 변호사

▣ 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단의 베테랑

물론, 채무자가 돈을 갚지 않기 위하여 자기 재산을 일부러 빼돌린 경우도 심심치 않게 있습니다. 

그럴 경우를 대비해 채권자 취소권도 생겨난 것이죠.

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하지만 매수자는 사실관계를 모르고,

원고가 누군지도 알지 못하는 상황에서 이런 소장을 받는 분들도 분명 존재합니다.

그렇게 억울하고 황당한 마음을 안고 저희를 찾으시는 의뢰인 분들이 적지 않습니다.

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하지만 너무 걱정하지 마십시오.

혹시 놓친 게 있지는 않은 지 두 번, 세 번 점검하면서 사건을 컨트롤하면 돌파구를 마련할 수 있으니까요.

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수많은 성공사례를 기반으로 아무리 복잡한 사건이더라도 의뢰인을 포기하지 않는 대한민국 10대 로펌 법무법인 강남의 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단의 조력을 받아보시기 바랍니다.

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