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부동산 거래 체결 후 해지를 원한다면

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집 같은 큰 자산을 매매할 경우에는 누구나 사전에 많은 시간 고민하게 됩니다.

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경제 흐름과 미래 전망 등을 분석하고,

교통, 교육, 상권, 환경 등의 영향을 고심하면서 매매를 진행하지만 현실 상황은 언제나 급변할 수 있습니다.

매수인 입장에서는 시세보다 높게 거래해 손해를 본 것 같거나,

잔금 지불 능력을 상실한 경우, 예상치 못한 경제 흐름 때문에 향후 감당하기 어려운 상황이 예상될 때.

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매도인 입장​에서는 시세가 급등하거나,

매매 대상 건물 임차인이 갑자기 못 나가겠다고 하는 상황 등에 처하면,

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계약(契約)의 해지를 고려하게 됩니다.

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부동산계약해지/해제 가능한 경우

▣ 가계약금, 계약금의 법적 효력

부동산 거래는 통상적으로 계약금, 중도금, 잔금 순으로 진행되며, 契約 취소를 원한다면,

핵심은 중도금 지불 여부입니다.

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이를 지불하기 전이라면 특별한 사정이 없는 한  매매계약 해제가 가능합니다.

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그렇다면 위약금은 어떻게

정해야 하는 것일까요?

보통 처음 거래 시 계약금을 걸게 되는데,

이는 契約을 체결했다는 증거가 됩니다.

이 계약금을 해제 시의 해약금으로 알고 계시는 분들이 많을 텐데요.

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민법 제565조 제1항은 당사자 간 해약금에 대한 약정이 따로 없을 경우 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다.

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가계약금에 대해서도 간단히 살펴보면, 실무적으로 마음에 드는 매물을 잡아둔다는 의미로, 

약정서 작성 없이 가계약금이라는 명목으로 소정의 금원을 먼저 지급하는 경우가 많습니다.

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이러한 상황에서 더 이상 거래를 진행하고 싶지 않은 경우,

가계약금 반환 여부는 구체적으로 상황을 살펴 契約이 성립된 것으로 볼 수 있는지에 달려 있습니다.

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가계약금만 입금한 경우라면 반환 가능성이 높고, 

이를 해약금으로 하는 약정이 있다고 볼 수 있으면 반환 가능성은 낮아집니다.

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중도금을 입금했다면?​

▣ 원칙상 해지/해제 불가

◆민법 제565조 제1항◆

'매매의 당사자 일방이 契約 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행(履行)에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 契約을 해제할 수 있다'​고 규정하면서,

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매도인, 매수인 어느 쪽이든 일방이 履行에 착수하면 더 이상 계약금에 기한 해제권은 행사할 수 없도록 하고 있습니다.

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여기서 ‘이행의 착수’는 외부에서 객관적으로 인식할 수 있을 정도로 채무의 일부 이행을 하거나 그 전제 행위를 하는 것으로,

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대법원은 중도금을 지급한 것은 물론이고,

부동산중도금이나 잔금 중 일부를 변제공탁한 경우에도 履行에 착수한 것으로 판단하고 있습니다.

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중도금 입금 후에도 해제 가능한 경우

▣ 전문가의 도움이 필요합니다.

이미 중도금을 입금했다면 거래 파기는 거의 불가하지만 예외적으로 가능한 사례들이 있습니다.

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✔️매도인의 손해를 배상하는

적절한 합의 조건을 마련해 당사자 간 합의로 해제할 수도 있습니다.

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✔️매수자와 매도자 둘 중 한 명이

거래 내용 상 약정을 제대로 이행하지 않고 있거나 불가능하게 된 경우,

상대방의 채무불이행, 이행지체, 이행불능으로 인한 법정해제권을 주장해 부동산계약해지/해제를 이끌어 낼수 있습니다.

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✔️실무상 종종 발생하는 사례로는,

매수인이 중도금을 지급했지만 잔금을 기일에 내 지급하지 않은 경우로 이때는 상대방에게 상당한 기간을 정해 계약 履行을 통지하는 절차를  거친 후 해지할 수 있습니다.

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✔️契約 목적을 달성하기 힘들 만큼의

미리 고지받지 못한 중대한 하자가 있다거나,

건물의 경계, 면적 등에 대해 중대한 착오가 있거나, 허위고지한 경우, 

허위사실이 契約 체결의 전제가 되었을 때, 착오, 사기에 의한 의견 표시임을 입증함으로써 취소 가능할 수 있습니다.

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✔️契約 당시 특약사항으로

부동산중도금, 잔금 지급과 관련하여 별도의 거래 파기 조건을 넣었다면,

그 내용에 따라 해제/해지가 가능합니다.

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중도금 입금 후 해제할 수 있었던 실 사례

▣ 특약의 중요성

실제 사례를 보자면,

의뢰인 A 씨는 현재 가지고 있는 아파트를 매물로 내놓았으며,

B 씨에게 팔게 되었습니다.

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계약금을 치른 후에 정부에서 신도시 발표 소식을 전하였는데요.

신도시 재개발 해당 지역이 바로 인근으로 지정되면서 일대의 시세가 상승하기 시작하였습니다.

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이에 B 씨에게 배액 상환을 하면서 해제를 통보하였으나, 

B 씨 역시 이렇게 일방적으로 통보하는 것이 어디 있냐며 약속 기일보다 일찍 중도금을 입금했습니다.

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A 씨는 잠시 당황하였지만,

중도금 입금 후 일주일 이내로는 언제든지 해제 가능하다는 특약조항을 넣었기 때문에, 

정상적으로 배액 상환 후 契約을 해제할 수 있었습니다.

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매도인이 契約 해제를 원할 때

▣ 계약 취소를 막기 위해 

매수인이 중도금을 이행기 전에 지급한다면?

매도인 또한 매매계약 해제를 통해 건물을 팔고 싶지 않을 수 있죠.

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그러나 매수인이 이를 회피하기 위해 이행기 전에 중도금을 입금해 버릴 수 있다는 점이 문제가 됩니다.

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매수인이 주장하는 근거는 '중도금은(실행의 착수) 그 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에  이행에 착수할 수 있다'라는 대법원 판례에 있습니다.

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일부 법률전문가도 이런 판례만을 단편적으로 살펴보고 의뢰인에게 자문해 혼란을 주기도 합니다.

하지만, 법은 그렇게 단순하지 않습니다.

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위 대법원 판례의 판시사항에 의하더라도 '특약이나 특별한 사정이 있는 경우 이행기 전에는 履行의 착수가 제한’되므로 개별적인 사안을 검토할 필요가 있습니다. 

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또한 다른 대법원 판례에서는,

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'매도인이 먼저 해제 의사표시를 하고 일정 기한까지 해약금 수령을 알리면서 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지했다면,

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중도금 지급일은 매도인을 위한 기한의 이익도 있는 경우이고, 

매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 경우에 해당해  매도인의 의사에 반해 선 履行할 수 없고,

선 履行을 했다고 해도 매도인의  契約 해제권 행사에는 영향을 미칠 수 없다'고 판시하기도 했습니다.

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판례는 계속해서 수없이 나오고 있고,

개별 사안에 따라 결론이 달라지기도 합니다.

끊임없이 연구하고 분석하는 진정한 부동산 전문 변호사가 필요한 이유입니다.

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박태범 대표 변호사

▣ 강남제일 어벤져스 변호사단의 부동산 마이스터

부동산계약해지/해제 분쟁은 규모 면에서 그 결과가 당사자에게 미치는 영향이 매우 큽니다.

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소탐대실의 교훈을 되새기면서 관련 법리의 정확한 이해를 바탕으로 양 당사자가 현재 처해있는 상황과 입장을 객관적으로 잘 살펴야 최적의 해결 방안을 찾을 수 있습니다.

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