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보증금 반환 가능성을 높이려면

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안녕하세요. 

부동산 전문 로펌 강남제일 부동산 어벤져스 변호사들입니다.

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최근 들어 전세 계약 중도해지를 원하는 임차인이 급증했습니다. 

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아무래도 시중 은행의 대출 상품 금리가 폭등하며, 

가계에 대한 부담이 높아진 것이 첫 번째 이유라고 할 수 있겠습니다.

높은 금리의 전세 대출금을 갚고 월세를 사는 것이 더 이득이라고 생각하는 분들이 늘어난 것이죠.

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또한 부동산 시장의 전세금 하락으로  더 값싸게 집을 살 수 있으니  임차인의 입장에선 중도에 계약을 파기하는 것을 고려해 볼 만합니다.

오늘은 임차인이 어떤 경우에  전세계약중도해지를 할 수 있는지,

이때 소중한 보증금은 어떻게 지켜야 하는지 알아보겠습니다.

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세입자가 원하는 것은?

▣ 현재 부동산 시장과 경제 상황에서

✔ 더 효율적인 전세로 갈아타는 것

✔ 월세로 전환하고 대출 원금을 갚는 것

✔ 전셋집 계약을 중도 파기하는 것

앞서 언급한 바와 같이 부동산 시장의 흐름이 전세금 하락으로 전향되었습니다. 

그로 인해 기존의 높은 전세금이  지금 시세에 비해 불합리하다고  느껴질 수 있습니다. 

또한 대출 금리가 비교적 낮을 땐, 월세를 내는 것보다 이자를 갚는 것이 이득이었지만,

은행의 금리까지 높아지며 이자 부담이 커진 상황입니다.

따지고 보면 지갑에서 나가는 것은 마찬가지인데... 보증금 반환의 부담이 있는 전세를 고집할 이유가 사라진 것이죠.

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계약 당사자 간 좁혀지지 않는 입장 차이

▣ 손해를 감수하며 기다릴 순 없어요.

집주인의 입장에선 집값이 떨어진 탓에,

신규 세입자를 구해도 기존 세입자의 높은 보증금을 메꿀 수 없으니 

추가 대출을 고민해야 할 겁니다. 

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자신만의 자금 계획을 세워두었을 텐데,

갑작스러운 지출과 변동이 생기니 당연히 임대차 계약을 중도해지하려는 세입자를 탐탁지 않게 생각하겠죠.

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그래서 세입자와의 만남을 피하거나,

해지 통보에 답을 하지 않는 방식을 취하며 통지를 거절하는 분들도 많습니다.

이러한 상황에서 임차인의 사정은 어떨까요?

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아무런 대응 없이 무작정 기다리기만 하자니, 

매월 불어난 대출이자를 감당하지 못해 생계의 위협을 느끼는 우리의 사정도 무시할 수 없는 것이 현실이지요.

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세입자의 전세계약중도해지

▣ 어떤 경우에 가능한가

✔ 첫 번째

처음에 별도의 임대차 기간을 정하지 않았을 때, 

임차인은 주택임대차보호법 제4조 1항에 의거하여 2년 미만의 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

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✔ 두 번째

집주인이 바뀐 경우 임차인이 승계한 임대인을 원하지 않으면,​

이의 제기 후 임대차 계약을 해지할 수 있다는 판례가 존재합니다.

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✔ 세 번째

계약 시 중도해지가 가능하다는 특약이 있는 경우 가능합니다.

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✔ 네 번째

임차 목적을 달성할 수 없을 때 계약의 중도해지가 가능합니다.

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✔ 다섯 번째

임차인 과실 없이 임차주택이 일부 멸실되었거나, 

빌린 주택을 사용·수익할 수 없다면 중도해지가 가능합니다.

다섯 가지 외에도 묵시적 갱신,

계약 갱신청구권 사용으로 인한 갱신인 경우 세입자는 언제든지 해지 통지를 할 수 있습니다.

다만, 통지한 날로부터 3개월이 지나야  임대인에게 보증금 반환 의무가 생긴다는 점은 유의하시기 바랍니다.

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만약 위의 경우에 하나라도 해당하지 않는다면, 

'합의'를 통한 중도해지도 고려해 볼 수 있습니다.

의뢰인을 위해 다각도로 분석하고 명분을 찾아 상대와 판사를 설득하는 일,

저희 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단이 자신 있는 일입니다.

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보증금 반환 의무

▣ 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생

앞서 알려드린 5가지 중도해지를 요구할 수 있는 사유에 해당한다면, 

임대인은 해지 통지를 받은 날부터  3개월이 지나면 계약 해지의 효력과 보증금 반환 의무가 발생합니다.

법은 도달주의를 적용하여, 해지 통지를 '받은 날'을 기준으로 3개월이라는 시간을 계산합니다.

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그렇기에, 집주인이 통지를 받은 바가 없다고 주장한다면? 곤란해 지는 것이죠.

따라서 통지를 받지 못했다고 주장할 수 있는 상황을 미연에 방지하는 것이 중요합니다.

통화 녹음 또는 메시지 답장 등을 저장해 놓는 것이 좋으며, 

더 확실한 방법으로 내용증명을 발송하는 것을 권해드립니다.

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전세보증금 반환을 대비

▣ 미리미리 대응하기 위한 포인트는

역전세, 깡통전세가 사회문제로 대두되는 요즘, 

임대인들은 높았던 보증금을 돌려주기 어려워합니다.

심지어 후자라면 임대인은 나 말고도 여러 명의 세입자가 있을 수 있습니다.

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보증금 반환이 한 번에 몰린다면 자금을 구하는 일이 쉽지 않을 겁니다.

그렇다면, 임대인이 자금이 떨어지기 전에 재빨리 통보하고, 

법적 절차를 밟는 것이 유리한 상황이라고 말씀드립니다.

할 수 있다면 다양한 제도를 활용하여 미리미리 대비하는 것이 바람직하죠.

계약 해지 통보에 대한 내용증명을 보내고, 

다른 곳으로

이사를 갈 수밖에 없는 상황이라면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

그 후에도 보증금 반환을 미루고 있다면 보증금반환 소송을 진행하여 실질적인 손해를 막는 것이 좋습니다.

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박태범 대표 변호사

▣ 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단

"당사자 간의 합의를 이끌어 내는 것이 우선적으로 좋은 방법입니다.

하지만 보증금 반환을 미루기만 하는 임대인이라면 부동산 전문 변호사를 선임하여 대응하는 것이 좋습니다.

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나 몰라라 하던 임대인이 로펌 명의의 내용증명을 받자 바로 협의를  시도해 오는 경우가 다반사입니다."

저희는 소송의 진행만을 앞세우지 않습니다.

내용증명, 임차권등기명령, 소장 발송 등 다양한 상황의 수없이 많은 임대인을 상대해 본 경험으로 예측이 가능하여 최적의 방안을 도출해 도와드릴 수 있습니다.

의뢰인이 어떤 입장이냐에 따라 상황에 맞는 대응을 약속드리겠습니다.