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매도청구소송은 재개발·재건축, 도시정비사업의 성패를 좌우할 수도 있는 중요한 관문입니다.

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원활하게 진행하는 방법,

주요 쟁점들에 대해 강남제일 부동산 어벤져스 변호사단과 함께 살펴보겠습니다.

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행사요건

▣ 시행계획인가 고시와 조합설립/

시행자 지정 동의 여부 최고

도시정비법상 매도청구 시점은 과거 집합건물법을 준용해 조합설립인가 후 지체 없이 소송을 하도록 되어있었습니다.

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그러다, 2017년 2월 도정법이 전부 개정되면서,

‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’에 최고 절차를 진행하도록 변경되었습니다. 

정비사업의 특성을 반영해, 필요한 절차들을  동법 제64조에서 직접 규정한 것입니다.

여기서 조합설립인가는 권리 행사의 전제 요건이 되는 바,

설립 절차상 하자가 존재하는 경우에는 청구가 불인정 될 수도 있는데요.

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우리 대법원은, 조합설립 결의에 중대·명백한 하자가 있어 당연 무효이거나,

조합설립인가처분이 적법하게 취소되지 않는 한, 

사업시행자는 정상적으로 매도의 청구를 진행할 수 있다고 판단하고 있습니다.

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여기서 회답촉구는 반드시 서면으로 해야 합니다.

보통 내용증명우편으로 발송하고 반송되면 다시 발송해 1번만 상대방에게 도달하면 됩니다.

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최고 받은 날부터

2개월 기간 만료 시부터, 2개월 이내에 행사

위 촉구를 받은 토지 등 소유자는 ‘촉구를 받은 날부터 2개월 이내’에 회답해야 하는데, 

이 기간 내에 회답하지 않으면, 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 않는다는 뜻을 회답한 것으로 간주하게 됩니다.

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위 회답 기간이 지나면 시행자는,

‘그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내’에 건축물·토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 주장할 수 있습니다.

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여기서 청구의 방식은 청구대상자 소유의 부동산에 대한 소유권이전등기절차이행과 인도를 구하는 민사소송으로 진행합니다.

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매도청구권 행사 기간을 도과한 경우

▣ 행사 기간은 제척기간

법정기한 내에 매도청구권이 행사되지 않았을 경우,​

우리 대법원은 상대방의 정당한 권익 보호와 재건축을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정이라는 법적 안정성을 위해 더 행사할 수 없다고 판단하고 있습니다.

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다만, 대법원은 매도청구권의 행사 기간을 제척기간으로 보면서, 이 제척기간이 도과했더라도 권리가 종국적으로 소멸되는 것은 아니고, 다시 조합설립변경동의·인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 판시하고 있으므로,

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부득이하게 행사 기간을 넘긴 경우에는 이 법리에 따라 새로운 조합을 설립해 권리를 행사할 수 있습니다.

✔ 사례를 하나 살펴보겠습니다.

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2017년경 설립된 서울 강남구의 주택재건축정비사업조합은 재건축사업을 진행하던 중,

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조합설립/사업대표자 지정 동의 여부 회답 촉구 과정에서 최고서가 도달되지 않은 사람들에 대해 신경을 쓰다가 최고서가 먼저 도달된 사람들 중 일부에 대한 매도청구권 행사 기한을 지나치는 실수를 범했습니다.

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다수의 대상자들에게 매도를 행사할 수 없는 곤란한 상황에 처한 조합의 관계자는 수소문 끝에 저희 로펌을 찾아오셨습니다.

이대로 일을 진행하게 되면, 

알박기 부동산이 되어버린 다수 부동산들에 대해 법원 감정가의 수 배에 상당하는 매매가를 지급해야만 하는 상황이었습니다.

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이에 저희들은 의뢰인 조합의 현 상황에 대한 종합적인 분석 끝에 최초의 조합설립인가처분에 준하는 별도의 조합설립변경인가처분을 받기 위한 절차를 진행할 수 있도록 자문해 드렸고, 

이 재건축정비사업은 조합설립변경인가처분을 받은 후 매도 대상 부동산들에 대한 소송을 성공적으로 완수할 수 있었습니다.

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회답 최고절차

▣ 재건축 구역 내 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건물만 소유한 자에게도 거쳐야 할까?

우리 법원은,

“구 도시정비법 제16조 제3항 (현행법 제35조 제4항)은 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하므로,

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최고 절차에 대한 법률상 이해관계가 있다고 봄이 상당하다.”​면서, 

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‘주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자’에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 소송 전에 최고 절차를 거쳐야 한다고 판결한 바 있습니다.

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매도청구권 행사의 상대방은 

▣ 등기부상 소유권자

매도청구대상자가 잔금까지 모두 받은 상황이지만 소유권이전등기는 안된 경우이거나,

명의신탁 관계에 있는 실소유자가 따로 있는 상황이라도,

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'등기부상 소유권자'를 상대로 소를 제기해야 합니다.

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우리 대법원은 매매 대금을 완납하였더라도 소유권이전등기를 하지 않으면 대외적으로 소유권자라고 주장할 수 없다고 판단한 바 있습니다.

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명의신탁 관계로 인한 권리 분쟁은 보통 8개월 이상 소요되는 소송 과정에서 정리되게 됩니다.

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매도청구소송을 당했다면?

▣ 재건축 비동의자의 대응방법

재건축정비사업조합이 일을 절차적으로, 

또는 실체적으로  위법하게 진행해 왔다는 증거가 없으면 재건축조합이 승소할 확률이 높습니다.

하지만 소송을 당한 재건축사업 비동의자도 재건축조합의 설립인가, 

사업시행계획 등 정비 사업 절차에 위법사항이 있거나 매도 절차상에 위법성이 존재한다면 도시정비법 전문 로펌을 선임해 소송에서 위법성을 집중적으로 부각시킴으로써 전문적으로 대응하면 재판에서 승소할 수 있고,

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향후 부동산 매매 가격 협상에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.

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만약 매도청구권 행사의 적법성에 대해 별다른 다툼이 없고 대상 건물에 대해 제값 받기를 원한다면,

소송 과정에서 진행되는 법원 감정평가에 적극적으로 대응해야 합니다.

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재건축조합이 주장하는 부동산 가액에는 개발이익이 포함되지 않은 경우가 많습니다.

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따라서 감정평가 절차에서 개발이익이 반드시 반영될 수 있도록 해야 하고,

감정평가액에 영향을 주는 평가 방법, 개별 요인, 보정치, 평가사례비교,

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그 밖의 요인 등 법률적 요소들에 대한 법률적 의견을 서면으로 재판부와 법원 지정 감정인에게 효과적으로 주장해야 하며,

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현장 감정에서도 감정인을 만나 감정 목적물의 가액 평가에 영향을 미치는 법률적 요인은 물론 사실적 요인에 대한 의견을 설득력 있게 전달해야 합니다.